Kalangan menengah makin sulit menjangkau harga rumah yang layak di lokasi yang cukup baik.

    Di negeri ini harga rumah tidak pernah bisa turun. Penyebabnya, suplai yang selalu lebih sedikit dibanding permintaan dan kenaikan harga bahan bangunan. Tahun ini misalnya, ada potensi kenaikan harga baja menyusul pemulihan ekonomi global. Ini akan mendorong kenaikan harga rumah. Penyebab lain, biaya perizinan/legalitas yang mahal karena pungli. Mengutip asosiasi realestat Indonesia (REI), biaya perizinan rumah sederhana bisa mencapai 30 persen dari biaya produksi.

   Ada juga faktor spekulasi/investasi. Rumah sudah bergeser menjadi instrumen penyimpan harta. Jadi, orang membelinya bukan untuk dihuni tapi disewakan lagi, investasi sekaligus gengsi. Untuk melayani hasrat investasi itu secara berkala developer menaikkan harga. Jadi, harga rumah baru sudah berbeda dengan rumah yang dilansir empat bulan lalu. “Kalau tidak dinaikkan pembeli sebelumnya bisa protes karena merasa tidak untung,” kata seorang developer.

   Keuntungan yang diambil developer yang rata-rata mencapai 30 persen, juga membuat harga rumah selalu tinggi. Kendati tidak sepenuhnya sependapat dengan angka itu, Ketua Umum REI Teguh Satria mengakui, margin bisnis properti cukup besar. “Soalnya, risiko bisnisnya juga tinggi karena padat modal,” katanya. Karena selalu naik itu ia menyarankan konsumen segera merealisasikan pembelian rumah. “Sekarang timing-nya, bunga KPR sedang murah. Biasanya setelah ini properti booming. Saat itu harga rumah sudah tinggi,” katanya.

Maksimum kredit
   Dewi Damajanti Widjaja, Vice President Head, Marketing & Product Development PermataBank, sependapat. “Jangan tunda lagi. Timing bunga sedang bagus untuk ambil KPR. Pilihan rumah juga sangat beragam,” ujarnya. Begitu pula Ruthy Elisabeth, Consumer Business Division Head Bank Mega. “Makin ditunda harga rumah makin tinggi,“ katanya.

   Keduanya wanti-wanti, bila membeli dengan fasilitas KPR, pastikan dulu DP yang mampu disediakan dan maksimum kredit yang bisa diperoleh, dengan mendatangi bank atau membuka simulasi kreditnya di internet. Setelah itu baru cari rumah yang cocok. Jangan dibalik: setelah memilih rumah dan membayar DP, baru sibuk mencari KPR. Risiko KPR ditolak lebih tinggi. Bila tidak dapat KPR uang muka bisa dipotong atau booking fee hangus. Kalaupun dapat KPR belum tentu yang terbaik. Setiap bank punya kebijakan berbeda soal maksimal cicilan kendati konvensinya 1/3 dari penghasilan bersih yang dibawa ke rumah. Yoenazh, Yudis


Makin Sulit
    Di pasar bank-bank memang berlomba menawarkan bunga KPR murah: 10 persen ke bawah. Tapi, itu hanya bunga untuk satu atau dua tahun pertama. Setelah itu kembali ke bunga KPR reguler yang saat ini rata-rata mencapai 13 persen. Tabel contoh KPR berdasarkan penghasilan di bawah ini dihitung berdasarkan simulasi KPR BRI dan BTN dengan bunga reguler itu, dengan tenor 10 dan 15 tahun. Kedua bank menerapkan maksimal angsuran yang mirip: sekitar 35 persen dari THP.

   Dari simulasi itu terlihat harga rumah yang layak di lokasi yang cukup dekat ke pusat-pusat aktivitas di Jakarta, memang kian sukar diraih kalangan menengah. Mereka yang bergaji Rp10 juta saja, dengan KPR 15 tahun, DP 20 persen, bunga 13 persen, hanya bisa mendapat rumah satu lantai tipe 36 – 56 m2 dengan kaveling 105 m2 ke bawah seharga Rp300 – 350 juta/unit. Lokasinya di pinggiran dalam radius 10 – 30 km dari pusat-pusat aktivitas di Jakarta. Jangan tanya kalau tenor KPR hanya 10 tahun, atau gaji Anda di bawah Rp10 juta. Tipe rumahnya lebih kecil lagi.

   Menurut Ruthy, kenaikan harga rumah sering di atas peningkatan daya beli konsumen. Karena itu banyak yang terpaksa menurunkan standar. “Sekarang yang paling laku rumah seharga Rp200 – 300 jutaan, dari sebelumnya Rp300 – 400 jutaan,“ katanya. Bila tetap ingin rumah tipe yang sama, silahkan bergeser lebih ke pinggir. Tidak apa juga sebenarnya, sepanjang cukup mudah akses transportasinya, di dalam atau di sekitar perumahan sudah banyak fasilitas seperti sekolah, rumah sakit dan pasar.