Panduan Tinggal Di Apartemen

Senin, 2 Des 2013 |

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Apartemen Casa Goya

Apartemen Casa Goya

Panduan Tinggal di Apartemen

Housing-Estate.com, Jakarta - Tinggal di apartemen adalah budaya urban. Di kota yang padat, budaya tinggal di rumah susun itu tak bisa ditawar. Tanah makin terbatas sehingga tidak memungkinkan lagi membangun rumah horizontal (landed house). Lebih dari itu tinggal di apartemen penting untuk efisiensi pengelolaan kota: meringkas mobilitas, mengurangi biaya pembangunan infrastruktur dan transportasi, mencegah eksploitasi berlebihan terhadap lingkungan.

Tapi, sudah 40 tahun lebih sejak rumah susun pertama dibangun pemerintah di Tanah Abang, Jakarta Pusat, budaya itu baru mulai sekarang berkembang. Padahal, apartemen yang dibangun sudah ratusan ribu unit dari berbagai kelas. Yang beli benar-benar dihuni sendiri hanya sekitar 35 persen. Sisanya disewakan untuk orang asing yang memang sudah terbiasa tinggal di apartemen. Sementara warga lokal tetap lebih suka tinggal di rumah horizontal meskipun jauh dari pusat kota.

Ada banyak faktor yang membuat budaya urban itu tak berkembang di Indonesia. Pertama, politik permukiman di perkotaan memang tidak mendorong orang tinggal di apartemen. Pembangunan apartemen diserahkan ke pasar. Akibatnya, pasar hanya membangun untuk kalangan atas, sementara apartemen untuk kalangan menengah bawah sangat sedikit. Kelas atas itu pun membeli apartemen bukan untuk dihuni sendiri, tapi lebih untuk investasi atau spekulasi.

Kedua, tinggal di apartemen adalah budaya komunal modern-rasional yang menghormati kemajemukan. Dalam sistem budaya itu ada tenggang rasa, tapi tenggang rasa yang dituangkan dalam aturan tertulis ketat berikut sanksinya. Aturan itu dirumuskan dan diawasi bersama pelaksanaannya, dan berlaku sama untuk semua penghuni dari sistem budaya apapun, tidak tergantung pada tokoh panutan (patron).

Masyarakat kita sebenarnya sudah akrab dengan budaya komunal itu, tapi budaya komunal tradisional yang homogen-paternalistik. Dalam sistem budaya ini ada tepa slira, tapi tidak tertulis (dihayati secara turun temurun), lebih ditujukan kepada penganut sistem budaya yang sama, longgar, dan penerapannya tergantung patron. Karena itu di kota yang warganya terdiri dari berbagai etnis, budaya itu memerlukan penyesuaian lebih lanjut agar bisa diterapkan dalam relasi sosial.

Bila tidak, kota yang sesak akan semrawut dan gampang memicu konflik. Terlebih-lebih di apartemen yang konsentrasi manusianya begitu tinggi; ratusan orang berdiam di atas tanah dan bangunan yang sama, menggunakan fasilitas yang sama pula. Ketidakpedulian yang satu bukan hanya mengganggu yang lain tapi bisa mengancam keamanan seisi apartemen.

Bahkan, pertengkaran anak-anak atau acara memasak yang terlalu hot di sebuah unit apartemen sudah cukup membuat tetangga pusing. Di apartemen hubungan bertetangga bukan hanya ke kiri dan kanan (horizontal) tapi juga ke atas dan ke bawah (vertikal). Karena itu setumpuk aturan dan kebiasaan, yang disusun para penghuni sendiri, perlu dipahami dan dijalankan bila tinggal di apartemen.

Majalah HousingEstate menyajikan panduan umum tinggal di apartemen itu untuk Anda. Bahan disarikan dari hasil wawancara dengan Deden Sudarbo, Associate Director, Head of Residential Services, PT Jones Lang LaSalle, (2004) ditambah bahan dari “Pedoman Penghunian Rumah Susun” yang diterbitkan Dinas Perumahan DKI, dan “Buku Panduan Tata Tertib Hunian Rumah Susun” yang dikeluarkan Perum Perumnas.

 

Definisi apartemen

Apartemen atau rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional (vertikal dan horizontal), yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk hunian, dilengkapi sejumlah hak bersama (common property).

 

Satuan rumah susun (SRS)/unit apartemen

Bagian apartemen yang dipakai secara terpisah sebagai hunian yang memiliki sarana penghubung ke jalan umum. SRS inilah yang dibeli/disewa dan menjadi milik Anda. Anda perlu mengenal batas SRS Anda untuk mengetahui mana yang menjadi hak dan tanggung jawab pribadi Anda, mana tanggung jawab pengelola atau perhimpunan penghuni. Batas SRS Anda adalah permukaan bagian dalam dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari langit-langit, dan permukaan bagian atas dari lantai.

 

Common property

Hak bersama ini terbagi dalam bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Bagian bersama adalah bagian-bagian dari apartemen yang tidak dapat dipisahkan dari unit apartemen, dimiliki dan dipakai bersama oleh pemilik/penghuni seperti jaringan telepon, air bersih, listrik, lift, tangga, areal parkir, lobi, selasar dan lain-lain yang dianggap bagian bersama oleh perhimpunan penghuni.

Benda bersama adalah benda-benda yang berdiri sendiri atau terpisah dari apartemen tapi dimiliki dan dipakai bersama pemilik/penghuni seperti kolam renang, taman berikut tanamannya, pos jaga, tanda lalu lintas, bangunan sarana sosial dan lain-lain yang dianggap benda bersama oleh perhimpunan penghuni. Tanah bersama adalah tanah tempat berdirinya bangunan apartemen.

Mengenal common property ini penting untuk mengetahui berapa besar hak dan kewajiban Anda atas apartemen yang Anda beli. Ibaratnya, kalau seluruh apartemen berikut tanahnya dijual, Anda akan mendapatkan bagian sebesar proporsi SRS Anda terhadap total luas areal atau nilai bangunan apartemen. Begitu pula dalam hal pembayaran kewajiban, nilainya juga sebesar proporsi SRS Anda.

 

Perhimpunan penghuni

Penghuni apartemen wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengelola apartemen berikut common property-nya. Bentuk dan ruang lingkup pengelolaan, termasuk besaran iuran pengelolaan dan tata tertib menghuninya, ditentukan melalui rapat perhimpunan penghuni yang dituangkan dalam sebuah anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART). Untuk menjamin pengelolaan apartemen dilakukan secara profesional, perhimpunan penghuni boleh menunjuk pengelola profesional. Para penghuni bisa membentuk RT/RW sendiri di lingkungan apartemennya dengan pengurus perhimpunan penghuni sebagai perangkat RT/RW itu.

Developer wajib mewadahi pembentukan perhimpunan penghuni. Sebelum perhimpunan penghuni terbentuk, pengelolaan apartemen ditangani dan dibiayai developer (maksimal satu tahun sejak serah terima SRS). Perhimpunan penghuni sekurang-kurangnya dipimpin satu ketua, satu sekretaris, satu bendahara, dan satu pengawas yang dipilih secara demokratis. Mengingat pentingnya wadah ini, para penghuni sangat diharapkan keaktifannya.

 

Hak penghuni

Setiap penghuni/penyewa apartemen berhak atas SRS dan common property di apartemen tersebut. Besarnya porsi hak itu ditentukan oleh nilai perbandingan proporsional (NPP) SRS Anda. NPP dihitung berdasarkan perbandingan luas lantai atau nilai tiap SRS terhadap total luas areal atau nilai bangunan apartemen. Dasar perhitungan NPP adalah pertelaan, yaitu gambar atau uraian yang merinci batas-batas SRS dan common property-nya. Pertelaan itu juga yang menjadi dasar penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS), bukti kepemilikan terhadap sebuah unit apartemen.

 

Kewajiban/tanggung jawab

Tanggung jawab pribadi menyangkut penggunaan, pemeliharaan dn perawatan SRS masing-masing. Termasuk membayar tagihan listrik, air bersih, telepon dan pajak (PBB). Juga mengawasi aktivitas anggota keluarga, pembantu, supir dari berbagai hal yang mengancam keselamatan dan keamanan mereka sendiri serta penghuni lain. Untuk itu Anda juga harus membiasakan mereka dengan aturan tinggal di apartemen.

Tanggung jawab bersama menyangkut kewajiban terhadap biaya pengoperasian dan pemeliharaan common property atau akibat kegiatan Anda dan keluarga di apartemen (service charge). Termasuk di dalamnya biaya karyawan dan administrasi pengelola, pajak, asuransi all risk terhadap bangunan apartemen,  fee auditor, dan lain-lain yang ditetapkan perhimpunan penghuni.

Selain itu juga kewajiban membayar biaya pergantian atau rehabilitasi utilitas umum (utility charge) atau common property yang rusak, aus dan berakhir umur ekonomisnya. Dana ini juga dibayar bulanan meskipun penggunaannya baru dilakukan belakangan (sinking fund). Dana disimpan di rekening atas nama perhimpunan penghuni.

Besaran service charge dan utility charge ditetapkan perhimpunan penghuni berdasarkan bentuk dan cakupan pengelolaan yang diinginkan. Makin tinggi standar pengelolaan yang diinginkan makin mahal service charge dan utility charge-nya. Setiap pemilik/penghuni membayar sesuai besaran NPP SRS-nya.

Misalnya, NPP SRS Anda 0,0003, sedangkan total service charge dianggarkan 20.000 dolar AS/bulan, maka service charge yang harus Anda bayar 6 dolar AS/bulan. Sebagai contoh, service charge di apartemen Syailendra di Kuningan, Jakarta Selatan, ditetapkan 1 dolar AS/m2/bulan, sedangkan service charge di apartemen Casablanca (juga di Kuningan) Rp14.000 (1,5 dolar AS). Sementara itu utility charge biasanya 10 – 15 persen dari service charge.

Setiap tahun pembukuan kedua jenis charge yang dipungut pengelola itu diaudit akuntan publik dan hasilnya diumumkan dalam rapat umum perhimpunan penghuni. Kelebihan dana menjadi hak pemilik/penghuni apartemen melalui perhimpunan penghuni. Penggunaan lebih lanjut ditetapkan melalui rapat perhimpunan penghuni.

Kewajiban berikutnya adalah melaksanakan semua tata tertib tinggal di apartemen yang telah disepakati penghuni melalui rapat perhimpunan penghuni. Di dalamnya diatur apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan termasuk di SRS Anda sendiri. Mulai dari bagaimana memasukkan dan menaruh barang, membuang sampah, menjemur pakaian, menerima tamu, menggelar pesta, menghadapi kematian, memakai common property, menghadapi keadaan darurat sampai merenovasi SRS masing-masing.

Tata tertib itu amat penting untuk menjamin semua aktivitas penghuni SRS tidak mengganggu penghuni lain, mempengaruhi struktur bangunan yang bisa berakibat fatal, dan mengubah pertelaan yang berdampak pada perubahan sertifikat SRS yang sudah terbit. Bagi yang melanggar dikenakan sanksi denda dan pidana sesuai UU No 16/1985 dan PP No 4/1988 mengenai Rumah Susun, ditambah sanksi lain yang ditentukan perhimpunan penghuni.

 

 

KEADAAN DARURAT

Keadaan darurat bisa berupa banjir, kebakaran, ancaman bom, gempa bumi dan kerusuhan. Pelajari baik-baik prosedur menghadapi situasi itu di buku panduan yang dikeluarkan perhimpunan penghuni/pengelola. Kenali setiap peralatan dan fasilitas keadaan darurat di apartemen, terutama di lantai apartemen Anda, sehingga Anda dapat ikut menggunakannya untuk menanggulangi keadaan atau menyelamatkan diri.

Biasanya di apartemen yang baik ada latihan evakuasi berkala untuk menghadapi keadaan darurat. Jangan ragu-ragu mengikutinya. Yang jelas dalam situasi apapun jangan panik, karena panik justru membuat Anda tidak tahu harus berbuat apa. Kalau bisa sediakan juga peralatan sederhana menghadapi keadaan darurat di SRS masing-masing, seperti alat pemadam api ringan.

 

Kebakaran

Bila berasal dari lantai apartemen Anda, bunyikan alarm yang ada di situ, hubungi pengelola dan beritahu lokasi kebakaran. Di apartemen yang common property-nya terawat, biasanya kalau api atau asap sudah menyentuh smoke atau heat detector di langit-langit, fire alarm otomatis berbunyi. Bila mampu lakukan pemadaman dengan peralatan yang ada di lantai apartemen Anda.

Pastikan posisi pintu darurat. Begitu alarm kedua dan seterusnya memekik, lakukan evakuasi melalui pintu itu. Jangan membawa barang yang tidak perlu, utamakan keselamatan jiwa Anda. Jangan sekali-kali menggunakan lift. Biasanya lift akan mati sendiri dan meluncur ke lantai dasar bila ada kebakaran. Kalau terjebak dalam lift, tekan tombol alarm agar petugas segera menolong mengeluarkan Anda.

Usahakan menolong orang tua, anak-anak dan kaum lemah lainnya tanpa menghalangi jalan orang lain yang juga menyelamatkan diri. Bila terjebak dalam ruangan, hubungi petugas di ruang kontrol atau berteriak minta perhatian orang lain. Sementara itu usahakan membatasi areal kebakaran dan mengurangi asap dengan menyisipkan handuk atau seprei basah di bawah celah antara pintu dan lantai.

Kalau sudah berada di bawah lapor ke petugas dan pastikan anggota keluarga Anda atau orang lain di lantai apartemen Anda juga sudah di bawah. Bila merasa mereka masih di atas, beritahu petugas.

 

Gempa bumi

Berusahalah tetap tenang dan tidak membuat panik orang lain. Cabut semua peralatan listrik, jauhkan diri dari benda-benda yang gampang runtuh dengan misalnya, berdiri di bawah ambang pintu atau masuk ke kolong meja. Lakukan evakuasi sesuai petunjuk buku panduan penghuni atau instruksi pengelola.

 

Ancaman bom

Biasanya ancaman disampaikan melalui telepon. Bila kebetulan menerimanya, upayakan bersikap tenang dengan mematikan semua peralatan audio-video dan mencatat waktu menerima telepon. Berusahalah mengenali suara penelepon, suara di belakangnya, atau tanda-tanda lain yang terdengar dari penelepon. Jaga penelepon tetap bicara sambil menekan tombol alarm pada interphone. Tanyakan sebisa mungkin lokasi bom, jenis dan bentuknya, siapa yang meletakkan dan kenapa diletakkan. Sebelum melakukan evakuasi, beritahu kantor pengelola dan kantor polisi.

 

Keributan atau kerusuhan

Laporkan ke pengelola atau tekan tombol alarm. Sementara petugas menuju lokasi keributan, berupayalah meredakan suasana. Bila keributan sudah begitu gawat tak ada salahnya sekaligus menelepon polisi.

 

Banjir

Pastikan semua saluran air di apartemen Anda tidak tersumbat. Amankan benda-benda yang riskan terhadap air seperti kabel listrik. Kalau perlu matikan aliran listrik, cabut dan jauhkan kabel-kabel listrik dari air. Kemudian hubungi pengelola apartemen.

 

Lain-lain

Catat nomor-nomor telepon penting (kantor pengelola, polisi, rumah sakit, pemadam kebakaran, perusahaan listrik, air, telepon) dan taruh dekat pesawat telepon atau di tempat yang mudah diketahui penghuni SRS. Bila bepergian lama, beritahu pengelola dan tinggalkan nomor telepon yang mudah dihubungi, atau contact person yang bertanggung jawab terhadap SRS Anda selama ditinggalkan.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan