Marco Kusumawijaya, “Developer Itu Tidak Efisien”

Minggu, 20 Apr 2014 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Kalau karya arsitektur berupa rumah elit dan mewah yang Anda harapkan dari Marco Kusumawijaya, Anda akan kecewa. Meskipun pernah bekerja sebagai arsitek dan perencana di berbagai biro arsitek, minat arsitek dari Unika Parahyangan  ini bukan ke sana. Meminjam istilah sosiolog Arief Budiman, tamu kita kali ini lebih tepat disebut sebagai “aktivis pencinta kota”.

Marco Kusumawijaya

Marco Kusumawijaya

Ia sudah mempelajari berbagai aspek Kota Jakarta tanpa henti sejak 1988. Thesis masternya mengenai kawasan Thamrin-Sudirman (Jakarta). Ia menulis di berbagai media mengenai kota dengan segala aspek arsitekturalnya. Tulisannya analitis-kritis. Ia aktif di Jaringan Pelestari Pusaka Indonesia karena ingin melestarikan pusaka Indonesia di berbagai kota, seperti bangunan tua.

“Bukan hanya demi pariwisata tapi karena ada tipologi tertentu yang harus dipertahankan guna memperkaya keberagaman kota,” tulis Marco dalam “Jakarta Metropolis Tunggang-langgang”. Sikap kritis itu tak berkurang meskipun ia sempat bekerja di PT Panca Wiratama Sakti, pengembang Kota Tigaraksa, dan PT Bentala Sanggrahan, developer Wisma Anggana (kini Sudirman Square).

Yang paling menggundahkannya dari kota adalah menciutnya ruang khalayak dengan segala makna, keragaman fisik dan gaya hidupnya. Kota menjadi sekedar alat pertumbuhan (ekonomi) dan arena homo homini lupus (manusia sebagai serigala bagi  lainnya), bukan tujuan optimal permukiman manusia. Pembangunan properti hanya menggusur orang dari kota dan memulaukan kelas menengah. Kampung-kampung di Setiabudi dan kawasan segitiga emas Jakarta lenyap bersama 300.000 warganya dalam 10 tahun terakhir.

Pusat kota termiskinkan menjadi pusat komersial semata. Kota-kota getol membangun pusat belanja, seolah-olah tanpa mal belum sahih disebut kota. Padahal, mal hanya menawarkan urbanitas sintetik yang steril dari dalam dan miskin jiwa. Ia juga mengecam birokrasi kota yang tega menghentikan evolusi Bundaran HI menjadi ruang publik setelah “ditemukan” khalayak pada awal reformasi, dengan memberi peringatan “Awas! Listrik tegangan tinggi”.

Ruang kota seakan hanya etalase kaum elit yang melihat realitas dari dinding kaca, bukan pusat khalayak yang beragam demi homo homini socius (manusia yang bersahabat dengan yang lain). Kota menjadi asing dengan komunitas yang ogah memandang satu sama lain sebagai “kita”. Berikut penuturan pendiri Masyarakat Lingkungan Binaan dan perintis gerakan “Peta Hijau” Jakarta itu mengenai bisnis properti dan kronik pembangunan kota kepada Yoenazh K Azhar dari Housing Estate.

Sebagai arsitek dan perencana kota bagaimana Anda melihat bisnis properti, terutama dalam penyediaan permukiman?

Ada gap besar dalam suplai perumahan antara sektor informal (rakyat kebanyakan) dan sektor formal (developer). Bolak-balik kita bilang, yang membangun kota bukan developer. Developer hanya 15 persen. Yang 85 persen dibangun masyarakat sendiri. Masih saja kita ribut dengan apa yang dikhawatirkan pengembang. Kita tetap menggantungkan pembangunan pada mereka. Padahal, ada banyak tempat yang tidak butuh developer. Mestinya yang informal itu yang diberdayakan dan dimobilisasi untuk memenuhi kebutuhannya sendiri dengan membuka akses sumber daya secara adil. Sampai kini akses terhadap ruang atau tanah tidak adil. Harga tanah tidak terjangkau kecuali oleh developer bermodal kuat. Ada salah kaprah yang sangat fundamental, harga tanah terserah pasar saja. Padahal, harusnya tata ruang mengendalikan dan menghitung, kita mau harga tanah berapa dan siapa yang bisa mengakses. Jangan sepenuhnya diserahkan ke pasar. Setelah itu bikin rencana pengadaan rumah, mobilisasi kemampuan warga membangun rumah, buka akses terhadap tanah dan sumber daya lain seperti kredit lunak, suplai bahan bangunan, dan dukungan infrastruktur dasar. Tanpa itu bisnis properti akan tetap seperti sekarang, terlalu kental unsur spekulasi atau investasinya.

Dari mana memulainya?

Dengan melancarkan reformasi agraria. Sudah ada Tap MPR dan Keppres yang memerintahkan BPN menyusun draft revisi UU Pokok Agraria. Tanpa reformasi agraria tidak bisa. Reformasi agraria itu harus menekankan dua hal. Satu, keadilan: orang punya akses yang sama terhadap tanah. Dua, fungsi tanah sebagai alat produksi, bukan investasi. Jadi, tanah tak bisa dikoleksi. Tanah harus untuk produksi. Atas dasar itu kita bisa bikin UU Antispekulasi. Orang yang punya tanah tapi sekian tahun tak bisa memanfaatkan, harus melepasnya kembali ke pasar. Ini tidak melawan pasar, justru membuat pasar tanah likuid. Pasar tanah kita tidak likuid. Yang butuh tidak tahu harus mencarinya di mana dan dengan harga berapa. Misalnya, sekelompok guru mau bikin rumah. Mereka nggak bisa bikin rencana karena tidak tahu di mana bisa dapat tanah dengan harga terjangkau. Orang bilang, tanah di kota sudah habis. Padahal, banyak tanah kosong tapi semua sudah dibeli dan dispekulasikan. Jadi, orang boleh punya tanah berapapun, dimanapun dan mau dibikin apapun. Kacau.

Tapi, melibatkan 85 persen itu dalam penyediaan rumah apa tidak ribet dan butuh waktu lama karena harus menggalang partisipasi dan lain-lain? Padahal, pasar menuntut pengembalian cepat demi efisiensi kapital?

Bicara efisiensi kapital Anda harus belajar sama Romo Heri (Heri B Priyono, ekonom pengajar STF Driyakarya). Saya kasih contoh BSD. Dulu heboh minta izin dan kemudahan karena mau bikin kota baru penyangga Jakarta. Tapi, apa kenyataannya? Setelah 14 tahun BSD hanya mampu menampung 50.000 orang. Segmennya pun sangat terbatas. Jakarta tiap tahun bisa menyerap 150.000 warga baru dari berbagai kelas sosial. Jadi, Jakarta menyerap lebih banyak dalam setahun ketimbang BSD 14 tahun. Padahal, berapa triliun modal yang sudah ditanam. Jadi, Anda mau bilang BSD efisien darimana? Developer itu tidak efisien. Kita mesti mengukur efisiensi secara benar. Pasar bebas itu tidak efisien. Apa efisien kalau hanya dinikmati segelintir orang, terus tiap 20 tahun memicu krisis? Kapital itu baru efisien kalau dijinakkan untuk kemaslahatan orang banyak. Bayangkan kalau waktu dan modal 14 tahun itu dipakai warga untuk menata dan membangun permukimannya, berapa juta rumah yang bisa disediakan?

Mengorganisir dan memberdayakan warga yang begini majemuk kan tidak mudah, apalagi di wilayah dengan sebaran seluas Indonesia?

Tak ada yang bilang mudah, tapi harus dilakukan. Kita nggak bisa bilang, karena yang banyak segmen bawah yang tidak mampu beli rumah, lalu kita nggak mau mikirin mereka. Kita mau mikirin yang kaya aja, nggak bisa! Hak atas hunian tertera dalam UU HAM. Dan ini bukan “Barat” tapi berakar dalam tradisi kita. Sebelum republik ini lahir dalam masyarakat suku-suku kita nggak ada yang nggak punya rumah. Kenapa? Karena rumah dianggap sebagai tanggung jawab bersama, bukan urusan developer. Jadi, kita harus fokus pada yang 85 persen itu, bukan pada apa yang diributkan developer.

Bagaimana dengan pendanaan, pemerintah selalu bilang anggaran terbatas?

Masalahnya bukan pada tingkat kekayaan tapi politik pemanfaatan kekayaan. Amerika Serikat yang kaya itu program perumahannya gagal. Sebaliknya, negara-negara Skandinavia, Jerman dan Belanda berhasil. Begitu pula Singapura dan Malaysia, jauh sebelum kedua negara ini sekaya sekarang. Srilanka juga relatif berhasil. Mereka yang pertama melansir program sejuta rumah. Jadi, kuncinya bukan pada tingkat kekayaan karena kekayaan membawa konsekuensi setimpal: harga tanah makin tinggi, harga bangunan makin mahal, sama saja. Emangnya Malaysia maju seperti sekarang karena dana pendidikannya melimpah. Mereka sudah merintisnya sejak 25 tahun saat masih miskin.

Kata pejabat kalau orang miskin terus diakomodasi nanti arus urbanisasi makin deras?

Memangnya kenapa kalau orang berbondong-bondong ke kota? Urbanisasi itu hak, Bung. Mandat negara memenuhi hak itu bukan menghindarinya. Kota-kota harus direncanakan agar mampu menampung lebih banyak orang, karena faktanya pertumbuhan ekonomi kota memang lebih tinggi. Kota tidak pantas menolak kehadiran kaum miskin. Sikap negatif terhadap urbanisasi itu cerminan birokrasi yang malas atau dungu, atau kedua-keduanya. Kota-kota kita sudah terlalu lama hanya diproyeksikan, tidak direncanakan. Perencanaan kota tidak pernah sungguh-sungguh membangun korelasi antara berbagai faktor perkembangan kota dan mengendalikannya. Misalnya antara tingkat pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerja serta kebutuhan akan permukiman. Pertumbuhan ekonomi Jakarta jauh di atas pertumbuhan ekonomi nasional, pertambahan penduduknya paling rendah dibanding kota-kota lain. Setiap satu persen pertumbuhan bisa menyerap sekian ratus ribu orang. Kalau Jakarta hanya mampu menampung sedikit orang, berarti ada yang salah: sebagian besar nilai tambah kota itu hanya dinikmati segelintiran orang.

Menurut Marco, kepadatan justru membuat kota jadi efisien; jarak produksi dan konsumsi mendekat. Karena itu melarang urbanisasi tidak rasional. Lebih dari itu, kepadatan menuntut orang memuncakkan kemampuan dalam menata diri secara sosial, karena di kota yang satu terkait dengan yang lain dalam ruang yang makin rapat dan beragam sehingga memerlukan reorganisasi terus menerus dari warganya. Sebab itu kota disebut sebagai puncak peradaban.

Untuk itu kota butuh ruang khalayak yang mudah dimasuki segala usia, semua warna; wadah berlatih homo homini socius merajut semangat kolektif atau imaji bersama mengenai kota, arena menggelar kegiatan sosial, seni, budaya, dan tempat perjumpaan-perjumpaan tak terduga dengan warga lain. Tanpa ruang khalayak sejati, tak ada kota!

“Ekonomi kota itu kreatifitas, bukan barang pabrik. Karena itu ruang khalayak dan keragaman komunitasnya penting,” katanya. Bila komunitas kota tercerai berai, pusat kota hanya diisi segmen tertentu, sulit mengharap kreatifitas. Agar mudah diakses ruang-ruang khalayak itu dihubungkan dengan sistem angkutan umum yang baik.

Ia menambahkan, kota yang semata-mata menyembah kapital sulit melahirkan kreatifitas. Produk poster yang sangat akrab dengan ekonomi kapitalis itu hasil kreatifitas warga kota. Juga artis Dian Sastro yang pernah jadi ikon sebuah perusahaan elektronik. Penemunya sineas Garin Nugroho. “Karya cultural pop yang murni temuan kapitalis hanya billboard,” kata peneliti dan konsultan berbagai proyek urban development  itu.

Kenapa sih kepentingan kelas atas dan bawah tak pernah bisa dipertemukan, seperti tak pernah berintegrasinya mal dan apartemen mewah dengan sektor informal? 

Karena tidak pernah ada upaya mempertemukannya. Kita membangun tidak berdasarkan realitas tapi mimpi-mimpi. Jadi, kalau bikin mal dipikirnya semua orang pergi ke mal. Ini penyakit lama. Para perencana kota tak pernah berpikir komprehensif, bahwa kota punya beragam kebutuhan, semuanya harus dipenuhi. Yang dicukupi hanya yang mampu membayar. Jadi, kebijakan kota tidak memberi ruang untuk mengintegrasikan yang kuat dengan yang lemah.

Itu tercermin juga dalam pembangunan rumah susun, yang dibangun lebih banyak apartemen mewah?

Iya, padahal yang butuh rumah kalangan menengah bawah. Ya, kosong (apartemennya). Persoalannya memang di situ, saat Anda menyerahkan ke pasar, pasar hanya mampu membangun untuk segmen tertentu. Harusnya kita punya konsensus nasional, yang mesti punya rumah itu sebagian besar warga bangsa ini. Untuk itu kita ciptakan sistem agar yang sebagian besar itu mampu menjangkau harga rumah. Segmen atas serahkan ke pasar.

Anehnya, pascaotonomi daerah-daerah malah getol meniru pembangunan properti ala Jakarta yang memicu dehumanisasi itu?

Mungkin bagi mereka tidak memicu dehumanisasi. Saya tidak tahu, Anda harus tanya mereka. Saya sama herannya dengan Anda. Ada yang tidak rasional di situ. Kesannya kalau tidak punya mal belum sahih disebut kota. Mestinya daerah membuat rencana pembangunan yang realistis, untuk segmen apa saja. Jangan hanya satu dua segmen. Keragaman itu prasyarat sebuah kota. Termasuk sistem transportasinya supaya terintegrasi dengan tata guna lahan. Kalau dibangun stasiun, tata guna lahan harus menunjang berfungsinya stasiun itu dan sebaliknya. Integrasi tidak lagi berdasarkan koneksitas pusat industri, jasa, permukiman dan seterusnya, tapi berdasarkan fungsi ruang terhadap transportasi. Ada fungsi-fungsi yang hanya pada saat-saat tertentu butuh angkutan massal, seperti industri yang jam kerjanya pagi sampai sore, ada juga yang kapan saja seperti mal. Kota tidak efisien kalau tidak punya sistem angkutan umum memadai. Sekarang 15 – 19 persen income kita habis untuk angkutan, tertinggi di Asia Tenggara, karena pembangunan kota yang tidak terencana. Tokyo dan Singapura hanya 3 – 5 persen, negara-negara mapan 5 – 8 persen. Tapi, penataan itu tidak mungkin kalau tak ada UU Antispekulasi tanah.

Akhirnya kembali ke politik juga, ya?

Iya. Muaranya politik juga, dan belum tentu menyelesaikan masalah. Tapi, harus dimulai. Selama ini kita lemah watak saja. Katanya kalau bangun PAM ke Marunda (Jakarta Utara yang selalu kesulitan air) itu mahal. Padahal, omong kosong. Yang benar, ada vested interest para jagoan yang menguasai bisnis air di wilayah itu. Buktinya, warga mampu beli air dengan harga berkali lipat ketimbang harga PAM. Kenapa pemda diam? Karena nggak punya kekuatan. Selama ini kekuatan identik dengan militer. Padahal, kekuatan riil justru dukungan dari rakyat. Karena itu kita sangat berharap pemilihan gubernur langsung supaya pemimpin punya legitimasi kuat. Jadi, dia pede dan nothing to loose.

Omong-omong, katanya arsitektur yang layak untuk negeri ini ada tritisan dengan bukaaan besar karena iklimnya tropis. Kenapa yang disukai orang justru desain klasik Eropa, mediterania, atau minimalis yang butuh perawatan mahal dan support listrik besar?

Ada banyak kitab suci, tapi apa semua orang jadi baik? Jadi, tak ada jaminan yang baik akan diikuti. Kenapa? Karena yang baik itu belum cukup kuat pengaruhnya. Rasio arsitek di negeri ini baru satu banding 300.000, di negara maju 1:3.000. Jadi, kita baru punya 7.000 arsitek, tidak semuanya baik. Kedua, kita bangsa yang sedang berkembang, bangsa OKB (orang kaya baru). Bangsa yang mengalami perubahan-perubahan besar tapi gagal menyerap sisi positifnya kecuali yang konsumtif.
Biodata

Marco Kusumawijaya

Marco Kusumawijaya

Nama : Marco Kusumawijaya
Tanggal Lahir : Pangkalpinang, 14 Juli 1961
Pendidikan : – Jurusan Arsitektur Unika Parahyangan, Bandung (1980 – 1986)
– Master arsitektur Catholic University of Leuven, Belgia (1988 – 1990)
Pekerjaan : Arsitek, konsultan perencana urban development
Organisasi : – Masyarakat Lingkungan Binaan
– Indonesian Green Map
– Arsitek Muda Indonesia (AMI)
– Indonesian Network for Heritage Conservation
Penghargaan : – Mahasiswa Terbaik Jurusan Arsitektur Unika Parahyangan 1982
– Arcasia (Architects Council Asiais Award) 1995

Sumber: Majalah HousingEstate

Dapatkan Majalah HousingEstate di toko buku atau agen terdekat.
atau
Unduh versi digitalnya WayangForce, Scoop & Scanie.
Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan