Tips Bila Bermasalah Dengan Developer

Sabtu, 14 Jun 2014 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Kendati sudah banyak kasus developer cidera janji atau wan prestasi yang dieskpos di media massa, tetap saja kasus serupa terulang. Bahkan, ada kecenderungan kasusnya meningkat. Konsumen seperti tidak belajar dari kasus-kasus yang sudah terjadi. Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) misalnya, sepanjang Januari – Juli 2009 mencatat 55 pengaduan di bidang perumahan.

Apa yang dijanjikan dalam brosur sering tidak tertera di PPJB sehingga tidak bisa dituntut.

“Itu pengaduan kedua terbanyak setelah kasus perbankan, menyalip pengaduan soal PDAM,“ kata Yani Aryanti Putri, Staf Pengaduan dan Hukum YLKI. Sedangkan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) DKI Jakarta, hingga September 2009 menerima 24 pengaduan. “Sebenarnya kasusnya banyak. Cuma konsumen cenderung pasrah dan malas melaporkannya,“ kata Aman Sinaga, Wakil Ketua BPSK DKI Jakarta.

tips_Bila Bermasalah Dengan Developer_#70

Yang diadukan beragam. Mulai dari soal serah terima rumah, spesifikasi bangunan, luas tanah, dokumen dan sertifikat sampai penolakan aplikasi KPR. “Staf marketing developer sering menjanjikan kredit pasti disetujui karena mengejar target penjualan. Padahal wewenang KPR ada di bank. Begitu ditolak konsumen kecewa dan rugi karena sudah membayar booking fee,“ ujar Yani.

UU No 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen sebenarnya sudah mengatur lengkap hak-hak konsumen dan kewajiban produsen, berikut berbagai sanksi bila terjadi cidera janji. UU itu juga mengatur apa yang boleh dan tidak boleh dicantumkan dalam brosur. Selain itu juga mengakomodasi keterlibatan organisasi non-pemerintah (ornop) seperti YLKI dalam mengadvokasi hak-hak konsumen.

Otonomi daerah

Hanya sosialisasi dan penegakan hukumnya masih lemah. Komitmen pemerintah (termasuk pemerintah daerah) juga rendah. Beberapa peraturan pemerintah (PP) yang diamanatkan UU itu belum juga diterbitkan. Begitu pula BPSK yang oleh UU diamanatkan dibentuk oleh daerah tingkat dua (kecuali di DKI Jakarta oleh provinsi), baru terbentuk di 42 kabupaten/kota dari 477 kota/kabupaten yang ada di Indonesia.

“Era otonomi menjadi kendala pembentukan BPSK. Kalau bupati atau walikota merasa tidak perlu ada BPSK, jadi tidak ada,“ kilah Radu M Sembiring, Direktur Perlindungan Konsumen, Departemen Perdagangan. Padahal, pembentukan BPSK juga bukan jaminan, karena wewenangnya sebatas menyelesaikan sengketa secara perdata berdasarkan itikad baik kedua belah pihak. “Kita tidak punya upaya paksa,“ kata Aman. Informasi mengenai keberadaan lembaga itu pun minim.

tips_Bila Bermasalah Dengan Developer_#70_1

Ada Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) yang berada langsung di bawah Presiden. Fungsinya mempelajari kasus-kasus besar dan memberi masukan kepada pemerintah mengenai regulasi dan kebijakan untuk memperkuat posisi konsumen. Tapi, eksistensi dan kiprahnya juga nyaris tak terdengar. Jangan tanya Direktorat Perlindungan Konsumen, Departemen Perdagangan. Eksis tapi tak bertaji.

“Kendalanya pendanaan yang minim,” kata Aman. Tidak heran konsumen malas mengadu karena tidak yakin akan berhasil. Kalaupun mau mengadu mereka tidak tahu harus kemana dan bagaimana. Kami sudah sering menulis soal ini di berbagai edisi tahun 2004, 2005, 2007 dan 2008. Kali ini kami ulas lagi untuk mendorong konsumen agar berani memperjuangkan hak-haknya.

Klausula baku

Menurut Radu, untuk meminimalisir potensi cidera janji, sudah sering dikemukakan konsumen harus mencermati janji-janji dan klausula dalam brosur dan perjanjian resmi (PPJB) berikut syarat-syarat dan asumsi (term and condition)-nya. “Jangan dipercaya dan diterima begitu saja. Baca dulu semuanya dengan tenang. Tanya maksudnya kalau tidak jelas. Keputusan membeli harus berdasarkan informasi yang lengkap dan jelas,” katanya.

Hal senada diutarakan Yani dan Aman. “Selalu bersikap hati-hati dan tidak menelan semua yang dikatakan developer. Namanya penawaran pasti cenderung dibesar-besarkan. Di sinilah konsumen perlu aktif bertanya, tidak main tanda tangan saja,” kata Yani. Konsumen juga jangan begitu saja menyerahkan tanda jadi (booking fee) atau uang muka (down payment).

Sering konsumen dibebani berbagai klausula merugikan seperti denda, tanda jadi hangus atau DP dipotong bila mundur dari perjanjian. Tapi, kalau pengembang yang wan prestasi sanksinya lebih ringan. “Karena itu ada baiknya pelajari draf perjanjian di rumah sebelum mengambil keputusan,” ujar Aman.

Tanyakan dan minta juga copy legalitas proyek mulai dari izin lokasi atau surat izin peruntukan penggunaan tanah (SIPPT), sertifikat tanah atas nama pengembang, master plan yang sudah disetujui pemerintah setempat sampai dengan IMB. Kalau ragu dengan berbagai legalitas itu, konfirmasikan ke pemerintah setempat. Supaya makin aman sebaiknya beli dengan fasilitas KPR.

Konsumen juga perlu menyadari apa yang dijanjikan di brosur tidak selalu tercantum dalam PPJB, karena ada klausula yang menyatakan brosur bukan perjanjian resmi. “Misalnya, developer menjanjikan membangun mal. Ini harus tercantum dalam perjanjian supaya bisa dituntut kalau ingkar janji,“ kata Aman. Kalau tidak dan konsumen menerimanya, Anda harus siap bila developer tidak memenuhi janji itu.

Bagaimana Mengadu?

Bila sikap cermat dan hati-hati sudah dijalankan tapi tetap terjadi cidera janji, konsumen bisa menanyakan langsung permasalahannya kepada developer secara lisan atau melalui surat. Kalau ditanggapi dengan baik masalah selesai sampai di situ. Bila tidak konsumen bisa mengadu ke BPSK di daerah masing-masing (kalau sudah ada), Direktorat Perlindungan Konsumen, ornop yang memperjuangkan hak-hak konsumen seperti YLKI atau Dinas Perdagangan setempat.

Dirjen Perdagangan sudah membuat edaran ke dinas-dinas perdagangan di daerah. “Jadi, paling tidak konsumen ada yang melayani. Konsumen juga tetap bisa datang ke BPSK terdekat. Ini memang harus ada sosialisasi karena merupakan sesuatu yang baru,“ kata Radu. Pengaduan disampaikan secara tertulis berikut dokumen dan bukti-bukti pendukung. Misalnya, kalau bangunan ambruk, bangunan itu difoto.

Biasanya berbagai lembaga itu akan menindaklanjuti pengaduan dengan melayangkan surat klarifikasi kepada developer. Bila developer memberikan jawaban dan sudah memuaskan konsumen, persoalan juga selesai hingga di situ. Tapi, bila tidak akan diadakan mediasi (pertemuan kedua belah pihak) guna menyelesaikan persoalan secara musyawarah mufakat.

“Kalau mediasi tidak ada sidang, hanya dialog dengan itikad baik para pihak untuk menyelesaikan masalah,“ kata Aman. Di BPSK selain mediasi tersedia juga jalur arbitrase. Di sini para pihak menyerahkan permasalahan sepenuhnya kepada BPSK. Jadi, yang memutus perkara, besarnya ganti rugi adalah majelis yang dibentuk BPSK bukan kesepakatan para pihak.

Majelis terdiri dari tiga orang dari unsur pemerintah, pengusaha dan konsumen di BPSK. Menurut UU Perlindungan Konsumen anggota BPSK minimal sembilan orang maksimal 15 orang yang dipilih setiap lima tahun. Terdiri dari unsur pemerintah, pengusaha dan konsumen masing-masing dalam jumlah yang sama. Keputusan majelis bersifat final.

Baik secara mediasi maupun arbitrase, BPSK tidak memiliki kekuatan untuk memaksa para pihak untuk hadir. Bisa saja setelah disurati beberapa kali developer tidak mau datang. “Tapi, selama ini kalau ada kasus kita menggandeng polisi dengan membuat tembusan surat ke Polsek/Polres. Biasanya pengusahanya mau datang,“ ujarnya.

BPSK sedang mengupayakan SKB Polri-Departemen Perdagangan supaya makin bergigi memaksa para pihak untuk hadir bila dipanggil. Selain itu juga menyusun petunjuk teknis mengenai legalitas yang harus dipenuhi developer sebelum menjual produk ke pasar.

Class action

Karena semata mengharapkan itikad baik para pihak, proses penyelesaian pengaduan ke berbagai institusi di atas memang bisa tak menentu kendati teorinya cepat. Karena itu kalau merasa lebih praktis, atau tidak puas dengan kesepakatan mediasi dan keputusan majelis arbitarse, Anda bisa langsung menggugat ke pengadilan atau mengadu ke polisi (bila merasa ada unsur pidananya). “Kalau sudah ke pengadilan bukan urusan BPSK lagi,“ kata Aman.

Putusan majelis arbitrase BPSK bisa dipakai sebagai bahan untuk mengajukan keberatan di pengadilan. Gugatan bisa diajukan sendiri atau bersama-sama atau class action (kalau persoalan yang sama dialami konsumen lain). Dengan class action berarti permasalahannya bersifat masif dan merata sehingga unsur hukumnya menjadi lebih kuat. “Class action menggambarkan sifat persoalannya sudah umum. Satu (penggugat) saja harus diladeni, apalagi bersama-sama. Penyelesaiannya menjadi lebih efisien,” kata Radu.

YLKI misalnya, menyediakan pengacara untuk mendampingi konsumen mengajukan gugatan atau sekedar menjadi konsultan hukum. Di Jakarta YLKI berkantor di Jl Pancoran Barat VII/1, Duren Tiga-Jakarta Selatan, BPSK Jakarta di Jl Kali Malang Kavling Agraria Blok E No 5, Jakarta Timur, dan Direktorat Perlindungan Konsumen, Departemen Perdagangan di Jl MI Ridwan Rais, Jakarta Pusat.

Menurut Radu, kasus kriminalisasi terhadap Prita Mulyasari oleh RS Omni International, Serpong-Tangerang, tidak perlu terjadi kalau ia mengadu ke lembaga resmi atau menuntut rumah sakit itu berdasarkan UU Perlindungan Konsumen. “Dia sudah bayar, dia berhak mendapatkan informasi apa hasil diagnosanya dan mana hasil laboratoriumnya? Itu tidak dilakukan Prita,” katanya.

Spekulasi Nasib Konsumen

Bos sebuah grup usaha properti cukup besar pernah mengatakan, konsumen rumah menengah atas dan apartemen sebenarnya itu-itu saja: para investor yang mencari untung dari kenaikan nilai properti. Pendapat itu dibenarkan Rudy Margono, bos Gapuraprima Group, kelompok usaha properti besar lain. Yang mereka tidak sepakat jumlahnya. Ada yang menyebut di Jabodetabek saja jumlahnya 20 ribuan, ada juga yang mengatakan 30 ribu.

Indra W Antono, Direktur Marketing Agung Podomoro Group, salah satu grup usaha properti terbesar di Indonesia, mengkonfirmasi kebenaran pendapat itu. Menurutnya, dalam bisnis properti konsumen bukan raja tapi partner yang menginvestasikan dananya. Karena partner, developer harus pandai-pandai mengemas produk untuk menarik kepercayaan mereka. Ia menyebutkan, 60 persen pembiayaan proyek APG berasal dari duit konsumen, 25 persen perbankan dan hanya 15 persen dari modal sendiri.

Artinya sejak awal membeli properti di Indonesia memang berisiko karena terlalu diposisikan sebagai investasi. Para investor sudah menyadari hal itu. Namanya investasi pasti berisiko. Karena itu kalau terjadi cidera janji mereka tidak terlalu cawe-cawe. Paling mereka “menghukum“ dengan tidak pernah lagi membeli produk developer itu.

Tidak begitu dengan konsumen akhir (end user) yang membeli properti untuk dipakai sendiri. Mereka tidak paham peta bisnis properti tersebut. Jadi, melihat orang ramai-ramai membeli apartemen, mereka ikut-ikutan. Mereka langsung membayar DP kendati serah terima produk baru 1,5 – 2 tahun kemudian (presale). Padahal, uangnya dari hasil menabung bertahun-tahun. Walhasil, ketika developer cidera janji mereka pun menjerit.

Bandingkan dengan di luar negeri. Di Singapura, Malaysia dan Australia misalnya, pemasaran properti juga dilakukan secara presale. Tapi, mereka membuat regulasi ketat soal materi dalam brosur dan perjanjian sehingga developer tidak berani mengumbar janji. Sanksi cidera janji sangat keras. Developer juga tidak bisa seenaknya menarik uang konsumen. Semua pembayaran disalurkan melalui sebuah lembaga wali amanat yang ditunjuk mewakili kepentingan konsumen.

Developer menarik dana dari lembaga itu secara bertahap sesuai progress proyek. Kalau pembangunan mandek proyek bisa disita dan dialihkan ke developer lain. Jadi, developer benar-benar harus bermodal untuk mengembangkan sebuah proyek. Sebaliknya di sini, dengan konsep partner itu modal developer praktis hanya tanah dan modal kerja awal. Selebihnya mengandalkan duit konsumen.

Kalau proyek laku sesuai target, pembangunan proyek berjalan lancar. Tapi, begitu target meleset, pengembangannya mandek, direduksi di sana-sini atau bahkan terhenti. Kecuali developernya “baik hati“. Jadi, sudah dari sononya developer menspekulasikan nasib konsumen tanpa ada yang melindungi. Pemerintah membiarkan situasi homo homini lupus itu dan tidak pula memberikan edukasi atau pencerdasan. Sebab itu Hary Jap, seorang pakar pemasaran properti, mengatakan, yang paling aman bagi end user adalah membeli properti yang sudah jadi. Yudis, Yoenazh

 

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan