Layanan Menyeluruh Seorang Tony Eddy

Senin, 30 Jun 2014 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Cahaya lilin di atas meja menari-nari tertiup angin darat yang berhembus perlahan ke arah Samudera Hindia. Sesekali cahayanya redup, tiba-tiba terang kembali menyinari orang-orang yang duduk di sekelilingnya. Di keremangan malam  dan riuhnya ombak pantai Jimbaran, Tony Eddy duduk santai sambil menikmati cerutu Kuba yang dibelinya di Singapura. Di Menega Café, Pantai Jimbaran, yang sempat hancur akibat ledakan bom Bali dua itu, seusai makan malam ia menceritakan perjalanan bisnisnya sejak mendirikan agen properti Century 21 Casablanca, perusahaan mortgage broker Metro Capital, sampai konsultan marketing & investasi properti Tony Eddy & Associate (TEA).

Dengan tiga perusahaan itu Tony memberikan pelayanan menyeluruh (full service) kepada developer dan konsumen. TEA membantu developer menyiapkan proyek, mencarikan pendanaan, sampai menyusun strategi marketing. Sementara Century 21 Casablanca melayani penjualan (sales) properti secara ritel. Sedangkan Metro Capital membantu calon konsumen mendapatkan KPR yang tepat.

Tony Eddy mulai menekuni bidang properti pada 1997. Setelah menyandang gelar MBA di bidang Finance, Investment and Banking dari University of Wisconsin Madison, Amerika Serikat (AS), dan Master of Science (MSc) Real Estate & Urban Economic dari universitas yang sama, ia diterima Citibank sebagai Real Estate Portfolio Risk Manager.

tony eddy

Tapi, baru setahun lebih bekerja di bank asal AS itu, Indonesia keburu didera krisis moneter. Suku bunga melambung tinggi dan tak ada kredit yang menetes ke sektor properti. Karena itu pada 1999 ia keluar dan merintis usaha sendiri.

Sesuai latar belakang pendidikan dan pengalamannya, bersama sang istri Linda Wijaya, ia mendirikan perusahaan agen property yang tidak butuh banyak modal, tapi peluang bisnisnya besar. Kebetulan istrinya pernah bekerja di sebuah perusahaan konsultan properti di Jakarta. Tony lalu membeli franchise Century 21 Indonesia. Jadilah Century 21 Casablanca.

Ia membuka kantor di Mal Ambassador, Jl Dr Satrio, Jakarta Selatan, bukan di ruko atau rukan seperti agen properti kebanyakan. Alasannya simpel. Waktu itu baru saja terjadi kerusuhan Mei 1998. Banyak ruko dan rukan menjadi sasaran amuk massa. Di mal relatif aman lantaran dijaga 24 jam.

Mulanya stafnya hanya empat: dia, istri, satu sekretaris dan satu office boy, dengan menyewa dua kios seluas 46 m2. “Jadi, di kantor mungil itu ada dua master real estate, saya dan istri yang juga lulusan University of Wisconsin- Madison,” ujar pria kelahiran Sumatra Selatan itu.

Dengan SDM yang mumpuni ditambah desain kantor meyakinkan (berbeda dengan kantor broker pada umumnya), Century 21 Casablanca tidak terlalu sulit meraih kepercayaan klien, baik yang menjual maupun membeli. Bahkan, ketika mengikuti tender pemasaran apartemen Puri Imperium di Jl HR Rasuna Said, Jakarta Selatan, yang diadakan Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN), Century 21 Casablanca keluar sebagai pemenang menyisihkan sejumlah broker kenamaan.

“Setelah berhasil memasarkan Puri Imperium saya melihat ada titik terang,” kenang bapak dari Karina (10), putri semata wayang itu. Tidak lama kemudian ia dipercaya Bank BII memasarkan aset berupa 45 unit apartemen Pavilion, disusul American Express Bank (Amex) untuk 36 unit apartemen yang sama.

“BII dan Amex meminta menjual seluruh apartemen itu dalam waktu tercepat dan harga tertinggi. Kedua bank menuntut kerja profesional yang terinci serta tertuang dalam proposal,” ujarnya. Dengan kerja team yang baik, seluruhnya terjual dalam waktu singkat, sehingga Duta Anggada Realty – developer Pavilion yang masih memiliki unit apartemen dalam jumlah banyak, menyerahkan seluruh pemasarannya kepada Tony.

Bisnis berkembang, SDM bertambah, kantor Century 21 Casablanca pun diperbesar hingga lima kali. Lokasinya pindah dari lantai dasar ke lantai lima. Kali ini bukan sewa lagi, tapi sudah memiliki sendiri dengan status strata title.

Berturut-turut setelah itu Tony menangani aneka apartemen di Jakarta, antara lain  Setiabudi Apartment, Bellagio Residence, Bonavista, dan Cityloft, disusul Pat-Mase, Bay View, dan Nusa Dua Golf Resort di Bali.

“Dulu diketawain orang waktu saya umumkan Century 21 Casablanca fokus di apartemen, karena jumlah apartemen yang dijual tidak sebanyak sekarang,” kata kolektor buku-buku terbitan luar negeri yang jumlahnya ratusan judul itu.

 

TEA

Meskipun awalnya Century 21 Casablanca didesain untuk menggarap secondary market, dalam perjalanan properti yang dipasarkan kebanyakan berupa proyek. Memasarkannya tidak gampang. Semua proyek yang kami peroleh selalu ada tantangannya,” kata Tony. Untuk menanganinya dituntut kreativitas, paham soal-soal legalitas, finance, dan mampu menyusun strategi marketing, termasuk merumuskan price list yang tepat agar laku tapi developer tidak rugi.

Setelah tujuh tahun berjalan Tony mulai melakukan diferensiasi. Supaya makin fokus dan lebih profesional dalam memberikan pelayanan, peran Century 21 Casablanca dikembalikan sebagai agen penjualan, menggarap properti secara ritel terutama di pasar sekunder. Sementara project marketing ditangani TEA.

Sebagai project marketing, TEA sudah terlibat sejak penggodokan konsep produk. Setelah itu menyiapkan konsep marketing secara menyeluruh: merumuskan harga dan cara pembayaran, menyusun program promosi, membuat brosur, sampai menggelar pameran. Setelah semua siap, baru TEA mengurus soal sales-nya dengan memanggil agen-agen property, men-training mereka sebelum produk di-launching ke pasar. “Jadi, customer saya developer dan agen-agen  property, business to business,” kata pria yang rajin mengikuti berbagai seminar properti di luar negeri ini. TEA didukung SDM berpendidikan S2 lulusan Melbourne, Sidney, ITB, dan UI yang mengerti properti, marketing dan investasi.

Keuntungan developer memakai TEA

Dengan lingkup kerja begitu luas developer lebih efisien menggunakan jasa TEA, karena pertama, tak perlu memiliki SDM banyak, cukup untuk adiministrasi, keuangan, dan pengawas proyek.

Kedua, TEA bisa membantu mencarikan tambahan modal. Ke depan bila regulasi di sini sudah memungkinkan, bahkan siap membantu mencarikan dana melalui real estate investment trust (REIT) yang lazim dilakukan di negara-negara maju.

Ketiga, TEA bekerja profesional, base on proposal, dengan satu tujuan mencapai target penjualan yang disepakati. “Kalau di tengah jalan dinilai kurang bagus, kami siap menerima sanksi,” tegas Tony.

Keempat, developer hanya membayar fee 1 – 2 persen dari nilai proyek yang dikerjakan.

Proyek pertama

Sejak beroperasi April 2005, TEA telah dipercaya menangani proyek kondominium hotel (kondotel) dan private apartment Nusa Dua Golf Resort di kawasan Bali Tourism Development Corporation (BTDC), Nusa Dua. Proyek senilai Rp300 miliar itu tadinya susah dijual saat ditangani konsultan lain. Setelah dipegang TEA penjualannya menjadi bagus. “Meskipun ada bom Bali dua, kami tetap jualan. Sekarang penjualannya sudah di atas 65 persen,” ujar Tony.

Umumnya, TEA selalu mengidentifikasi dulu kenapa proyek tidak laku. Salah satu penyebabnya proyek ditawarkan dengan status sewa jangka panjang (lease hold), dijual dalam rupiah, dengan jaminan sewa (rental guarantee) hanya dua tahun. “Setelah permasalahan teridentifikasi kami kembangkan dengan konsep baru,” katanya.

Ia melihat potensi pasar properti lease hold juga terbuka bagi orang asing. Karena itu penawaran harga pun diubah dari rupiah menjadi dolar AS. Saat ditawarkan kepada orang asing langsung match. Mereka tak perlu repot mengonversinya ke dalam dolar. Sementara bagi orang Indonesia harga terkesan murah. Satu unit kondotel di atas Rp1,5  miliar dalam dolar AS hanya 150 – 200 ribu.

Penyebab lain adalah status tanah. Nusa Dua Golf Resort dibangun di atas tanah negara yang hak pengelolaannya dipegang BTDC, sehingga konsumen tak memegang sertifikat seperti bila membeli properti di tanah hak milik atau HGB. Karena itu agar konsumen merasa aman dan memiliki pegangan, Tony mengubah rental guarantee menjadi 8 persen per tahun dalam dolar AS selama lima tahun. Perjanjian dibuat tertulis di hadapan notaris.

Konsumen juga memperoleh bukti hak kepemilikan yang dikeluarkan notaris, berbentuk selembar sertipikat  yang nantinya dipakai untuk mencatat sejarah perpindahan kepemilikan unit. Agar konsumen yakin developer akan membagikan hasil sewa secara benar dan transparan, akuntan publik internasional Ernst & Young ditunjuk mengaudit laporan keuangan kondotel setiap tahun.

Ubah paradigma

Sebagai project marketing dan investment property consultant, TEA juga berupaya mengubah cara pandang konsumen terhadap properti. Misalnya dengan memberi pandangan, bila membeli properti untuk investasi statusnya tidak mesti hak milik atau HGB. Hak sewa pun oke. Dalam investasi yang penting keamanan dan return terukur. Investor tahu kapan investasinya kembali (break event point-BEP). “Untuk apa hak milik kalau susah disewakan atau dijual lagi?”  tanya Tony.

Dalam berinvestasi properti, terutama yang ada bangunannya, yang paling penting adalah bagaimana hasil sewanya. Kalau harganya naik, anggap saja itu bonus untuk investornya. Jangan dibalik: berinvestasi properti dengan harapan harga cepat naik, tapi propertinya tidak laku tersewa sama sekali. “Itu sangat riskan karena jika di satu kawasan developer terus membangun properti yang sama, besar kemungkinan harga sulit naik.  Bahkan, disewakan pun susah sekali,” jelasnya.

Hal lain yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti, kualitas property management-nya. Meskipun lokasi bagus, konsep oke, kalau manajemen propertinya tidak becus, 2 – 3 tahun image-nya sudah pudar, sehingga sebelum BEP pasar sewanya sudah hancur. Ujungnya para investornya harus membiaya perawatan gedung yang mahal, dan pasti akan merugi.

Untuk properti yang dipakai sendiri, TEA akan mencari konsep yang unik. Dengan keunikan itu berarti pasoknya terbatas dan perolehan capital gain lebih terjamin. TEA juga akan menyiapkan property management yang mumpuni agar properti tidak rusak. “Dengan cara itu klien-klien kami merasa puas, makin banyak yang mempercayai kami, karena kami nggak asal jual sembarang properti saja,” paparnya.

Biodata Tony Eddy

Pendidikan:

  • SMA Kolese de Brito Yogyakarta
  • Sarjana S1 Teknik Elektro ITB
  • MBA Finance, Investment & Banking, University of Wisconsin at
  • Madison, USA.
  • MSc Real Estate & Urban Economic, University of Wisconsin at Madison,
  • USA.

 

Pekerjaan:

  • Pendiri  Century 21 Casablanca, Metro Capital, dan TEA
  • Real Estate Portfolio Risk Manager, Citibank
  • Software Sales Consultant, Andersen Consulting, Jakarta
  • Industry Specialist PT Multipolar Corp, Jakarta.
  • Field Engineer Schlumberger Wireline & Testing, Argentina
Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan