Ahmad Rony Yustianto Antara Bisnis Properti dan Menjadi Bupati

Senin, 10 Nov 2014 | Penulis: Yoenazh, Yudis

Housing-Estate.com, Jakarta - Tidak hanya di Jakarta dan sekitarnya muncul para pengembang muda yang sukses pasca krisis moneter 1998, tapi juga di kota-kota lain. Salah satunya Ahmad Rony Yustianto (36), Presiden Direktur Pancanaka Group, perusahaan pengembang asal Malang, Jawa Timur, yang dalam 10 tahun berhasil membiakkan proyeknya dari hanya beberapa menjadi puluhan di berbagai kota di Indonesia, termasuk di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek).

HousingEstate#89_Januari2012-57

Kendati mengakui pasarnya jauh lebih berat dibanding kota-kota lain, ia tetap meneruskan kiprah bisnis Pancanaka di Jabodetabek. Pertengahan tahun 2011 ia bahkan membuka kantor cabang di bilangan MT Haryono, Jakarta Timur. “Kantor di Jakarta untuk mengurus proyek di wilayah barat, sedangkan kantor pusat di Malang menangani proyek di wilayah timur,” katanya. Bagaimana alumni Jurusan Arsitektur Universitas Brawijaya (Malang) tahun 1998 penyuka motor besar itu mendirikan dan membesarkan Pancanaka? Berikut penuturannya kepada Yoenazh K Azhar, Yudiasis Iskandar, dan fotografer Susilo Waluyo.

Bagaimana Anda menjadi pengembang?

Saya tipe orang yang nggak bisa diperintah orang, harus bikin kerjaan sendiri. Waktu kuliah saya sudah bantu-bantu dosen sehingga ngerti ngitung bangunan, mulai kenal grup-grup tukang, dan sebagainya. Tamat kuliah saya bikin konsultan arsitektur. Dari situ kemudian diminta ngerjain interior, terus bangunkan rumah. Suatu ketika ada tawaran perusahaan pengembang di Malang untuk mengerjakan rumah-rumahnya. Ketemu Pak Sarpin, salah satu pimpinan perusahaan itu yang menangani soal keuangan. Ngobrolngobrol, ditawari jadi developer di lokasi lain di Malang. Luasnya sekitar 1,5 ha, bayar tanahnya tidak harus cash. Kami bikin perusahaan. Join berempat: saya, Pak Sarpin dan dua orang lagi. Belakangan tinggal saya dan Pak Sarpin.

Nama proyek pertama itu Sukun Tirtasari. Menawarkan 63 rumah satu lantai seharga Rp90 juta–150 juta/unit. Itu tahun 2001. Untuk ukuran kota Malang waktu itu, kualitas lokasi kita sedang, dekat kota tapi bukan di daerah yang terkenal untuk perumahan. Ternyata satu tahun habis dan ditinggali. Kita pun meluaskan pengembangan ke belakang, namanya Tirtasari Residence. Luas totalnya menjadi 10 ha mencakup 250-an rumah. Mungkin sudah jalan hidup saya. Punya uang sedikit, terus join, dan ketemu pemilik tanah yang enak. Jadilah kita developer.

Bagaimana Anda mengembangkan dan memasarkan proyek itu?

Kita kerjakan sendiri mulai dari site plan, block plan, sampai desain, pengembangan, dan membangun rumahnya. Baru belakangan khusus untuk desain rumah kita bikin anak perusahaan Pancanaka Design. Perusahaan ini menyuplai semua pekerjaan perencanaan ke Pancanaka Property. Untuk itu saya rekrut satu angkatan arsitek dari Brawijaya. Pemasaran juga kita tangani sendiri. Tidak ada kesulitan berarti, karena home based saya di Malang sehingga jaringan kecilkecilan sudah ada. Kantor di Malang waktu itu juga sudah punya sendiri. Nyatanya dengan kita tangani sendiri mulai dari perencanaan, pembebasan tanah, pengembangan, sampai pemasaran, selain lebih efisien kita jadi tahu masalah di setiap tahapan pengembangan itu. Kita juga makin paham menghitung. Kalau dapat bahan mentah segini, untuk memolesnya berapa biayanya, bisa dijual berapa, dan seterusnya.

Tidak pakai agen properti?

Kalau pakai agen kita harus kasih komisi 2,5 persen, tapi kita sulit tahu berapa bisa dapat bulan ini karena mereka nggak mau ditarget. Jadi, kita bentuk tim marketing sendiri. Kita beri pelatihan. Kalau ada masalah kita bisa sharing problemnya di mana dan create solusinya. Kita juga bisa atur ritme kerjanya. Sampai sekarang efektif. Bank BTN juga mau ngasih KPR, karena Pak Sarpin sudah berhubungan dengan mereka sejak beliau masih di perusahaan yang lama.

Tidak takut gagal?

Rasa takut pasti ada. Apalagi saat itu semua yang kita miliki kita pertaruhkan di situ. Tapi, sepanjang beritikad baik, saya positif thinking saja, nggak akan ada masalah. Kita mencoba berpikir dari sisi konsumen. Jadi,kita bisa bikin produk yang cocok. Kalau ada tanah di sini, orang mau beli nggak, kekurangannya apa, transportasinya bagaimana, apa yang harus dilakukan untuk mengatasinya. Target pasar kita sejak awal kalangan menengah dan menengah atas.

Bagaimana dengan pengadaan tanah proyek-proyek Anda?

Di Malang beli putus karena kita cukup menguasai medannya, daerah kekuasaan kitalah. Di kota lain kerjasama dengan pemilik tanah. Luas proyek mulai dari 4.000 m2 sampai 100 ha. Kayak yang di tengah kota Malang itu, hanya 4.000 m2. Yang terluas di Tanjung Pinang, ibu kota Kepulauan Riau, mencapai 100 ha. Kota itu salah satu tujuan wisata orang Singapura, kayak Bali.

Kenapa merambah keluar Malang?

Malang sudah jadi kota favorit orang untuk sekolah dan wisata. Banyak pengembang masuk ke situ, sehingga harga tanahnya meningkat luar biasa. Untuk pengembang sekelas Pancanaka, menggarap proyek kecilkecil di sana sudah nggak begitu profit. Jadi, kita harus cari pasar di luar. Saya mulai di Ponorogo tahun 2006 seluas dua hektar. Setahun habis. Menyusul di Lamongan, Probolinggo, Madiun, Klaten, dan kota-kota lain. Pikiran saya sederhana saja ketika masuk ke kota-kota itu. Masak di satu kota nggak ada 100 orang yang pengen punya rumah bagus? Jadi, begitu ada tanah yang cocok dekat kota yang bisa untuk 100 rumah, langsung saya datangin. Di situ saya kembangkan rumah satu dan dua lantai untuk kalangan menengah atas.

Bagaimana Anda mendapatkan informasi peluang usaha di suatu kota?

Di Malang saya dekat sama orang-orang BTN. Mereka kemudian jadi kepala cabang di kota-kota itu. Saya dapat informasi soal tanah dan peluang pengembangan dari mereka. Mereka percaya saya karena sudah tahu reputasi Pancanaka. Jadi, kalau kita masuk ke suatu kota, kita datang ke BTN cari informasi karena dia expert di KPR. Dengan melihat support KPR-nya, kita tahu potensi pasarnya. Karena itu MoU (nota persepahaman) dengan BTN itu wajib di semua proyek. Selain itu kita selalu dengan BTN karena BTN punya KYG (kredit konstruksi, Red). Memang mahal (bunganya), tapi skimnya masuk. Bank lain lebih murah, tapi skimnya nggak masuk.

KYG penting buat kita karena jual rumah menengah ke atas itu sarananya harus dibagusin semua. Jalan, gerbang, utilitas, fasilitas, musti dibikin. Semua butuh modal gede. BTN mau kasih KYG-nya. Bank lain by penjualan. Jual rumah satu, dia keluarin kredit konstruksi satu. Jadi, kredit konstruksinya based rumah bukan sarana, nggak mau menalangi dulu sekaligus. Pertimbangannya keamanan dan belum expert di bidang itu. Beda dengan BTN yang sudah expert dan tahu reputasi kita. Karena jasa BTN itu saya berusaha jadi orang yang tahu balas budi dan setia. Tanpa (dukungan) BTN mungkin saya nggak bisa seperti sekarang. Sebab itu setiap ngumpulin pimpinan proyek untuk evaluasi dan bikin rencana kerja, kita undang pimpinan- pimpinan BTN. Rencana saya Januari ini ngundang Pak Iqbal (Dirut BTN, Red).

Berapa total proyek Pancanaka sampai sekarang?

Sekitar 30-an tersebar di 11 kota di Jawa, Kalimantan, Sumatera, dan Bali. Yang masih aktif dipasarkan atau dalam proses dan persiapan pengembangan 16 proyek. Sebagian besar pimpinan proyek-proyek itu dari internal Pancanaka yang ikut kita dari awal. Sekarang total karyawan kita 250-an orang. Saya banyak merekrut orang-orang muda dari Brawijaya.

HousingEstate#89_Januari2012

Bagaimana respon pasar terhadap proyek-proyek Pancanaka?

Secara umum bagus. Di kota-kota kecil kita bisa mewarnai kota itu. Kayak di Ponorogo yang dulunya nggak ada perumahan, sekarang menjamur. Kita bisa jadi leader karena kita berbeda. Di kota-kota kecil biasanya pengembang bikin rumah, jalan nggak disiapin, fasilitas nanti setelah rumah terjual semua. Kita sejak awal disiapin semua sehingga mengangkat nama Pancanaka. Jadi, sejak berdiri bisnis Pancanaka sangat menguntungkan. Kapitalisasinya tahun 2010 sekitar Rp1,2 triliun, tahun 2011 kita targetkan naik 40 persen. Sejelek-jeleknya bisnis properti, asal dikelola dengan benar, nggak akan rugi. Yang penting kita bisa ngukur kemampuan, nggak boleh serakah.

Rony lahir di Ponorogo, Jawa Timur, 4 Januari 1975, sebagai anak kedua dari tiga bersaudara. Kakaknya Ahmad Erani Yustika adalah guru besar Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya (Malang), dan pengamat ekonomi dari Intitute for Development Economy and Finance (Indef). Sedangkan adiknya yang sudah sekolah S2 membantunya di Pancanaka. Selepas SMP Rony melanjutkan SMA di Malang. Ayahnya Sofyan Chudori seorang pengusaha sekaligus aktivis Nahdlatul Ulama (NU), yang sempat aktif di PPP pada masa Orde Baru sebelum pindah ke PKB pasca lengsernya Soeharto, dan menjadi anggota DPR dari PKB 1999– 2004.

“Sekarang sudah nggak aktif di politik. Beliau mundur karena merasa apa yang diperjuangkannya dulu sudah berbeda. Setelah aktif di politik, ekonomi Bapak lebih susah (demi memperjuangkan misinya), tapi ia melihat orang lain justru (makin kaya karena) kalkulatornya yang jalan. Bapak menilai (berpolitik seperti) itu udah nggak bener. Daripada makan hati, beliau pilih mundur,” tutur bapak tiga anak yang masih kecil-kecil ini mengenai ayahnya.

Anda tidak tertarik masuk dunia politik?

Concern saya lebih ke institusi sosial keagamaan kayak NU. Dengan kekayaan yang saya punya, yang saya makan cuma segitu-segitu aja. Mau ngapain lagi? Gaya hidup saya juga biasa-biasa aja

Masak sih tidak tertarik masuk politik?

Kalaupun nanti tergoda, bukan ke partai politik tapi jadi bupati. Saya cuma penasaran, apa sih susahnya jadi bupati yang bersih? Duit disediakan, fasilitas dilengkapi, anggarannya makin gede. Jadi, untuk nggak korupsi dan fokus bekerja itu apa susahnya? Kita di swasta yang harus cari duit sendiri saja bisa, ini tinggal ngabisin, kok nggak bisa? Saya suka gemes kalau pulang kampung lihat jalan jelek, orang kecil sakit nggak bisa berobat. Bahkan, di Ponorogo ada kampung yang dinamakan kampung idiot karena isinya orang idiot semua. Kok bisa seperti itu? Padahal, kita dipajakin kayak zaman penjajah saja. Kalau saya jadi bupati, saya bisa bekerja penuh untuk mereka karena saya tidak punya utang budi (untuk menjadi bupati).

Kenapa Anda masuk juga ke Jakarta?

Orang di Kalimantan dan Sumatera kalau dibilangin Ponorogo pasti nanya, dimana ya? Tapi, kalau Cibubur, Jakarta Timur, padahal cuma satu kecamatan, orang relatif lebih tahu. Jadi, kita masuk Jakarta lebih untuk mengangkat image perusahaan, pertimbangan profit agak kita mundurkan. Kita sudah punya tiga proyek di Jabodetabek. Secara umum pasar Jabodetabek berat, kita harus benar-benar menguasai medan. Apalagi apartemen, risikonya lebih tinggi. Nggak bisa kalau yang laku di lantai atas, yang kita bangun yang di atas saja. Mesti semua.

Bagaimana Anda menilai bisnis properti saat ini?

Bagus. Di kota-kota sekarang umumnya suami istri bekerja. Jadi, kalau beli rumah sebagian besar nyari di perumahan karena lebih praktis, keamanan lebih terjamin, anaknya bisa sekolah di situ. Didukung suku bunga yang stabil, bisnis properti akan tetap prospektif. Sekarang secara umum yang bagus rumah seharga Rp200–500 juta.

Anda mengikuti tren properti?

Kita bergaul dengan pengembang lain. Dari situ kita menyerap tren, isu-isu, dan produk baru. Misalnya, sejak awal kita sudah concern denga isu hijau. Perkerasan jalan menggunakan paving blok. Selain menyerap air, kalau rusak gampang diganti, nggak perlu alat berat. Di depan rumah kita sisakan minimal lima meter untuk taman yang nggak boleh diutak-atik. Semua rumah selalu dilengkapi lubang ventilasi, plafon tinggi, supaya sirkulasi udaranya bagus. Separuh dari total lahan apartemen kita di Lenteng Agung (Jakarta Selatan) dijadikan ruang terbuka hijau.

Bisnis Pancanaka tidak pernah bermasalah?

Masalah pasti ada. Kayak di Jakarta, jalan kita lebih berat, persaingannya luar biasa, kita harus banyak belajar. Beda dengan di kota kecil, untuk menonjolkan diri jauh lebih mudah karena kita di sana kadang cuma sendirian. Tinggal bikin promosi gede-gedean dengan biaya yang nggak terlalu besar, sudah bisa (jualan). Di Jakarta nggak bisa begitu. Seperti proyek di Cibubur, penjualannya belum sesuai target. Untungnya kita punya banyak proyek. Kalau satu dua tidak sesuai target, bisa di-cover yang lain.

Masalah lain, makin banyak proyek, kian banyak juga komplain. Ibaratnya dulu dengan 100 rumah hanya ada satu komplain, sekarang dengan 1.000 rumah masuk 10 komplain. Mau tak mau harus diladeni. Kita mau siapkan hotline service untuk menampung komplain. Sementara guncangan bisnis relatif tidak kita rasakan. Paling kita review jadwal proyek kalau ekonomi sedang kurang mendukung.

Oh ya, kenapa memilih nama Pancanaka?

Pancanaka itu (dalam pewayangan) senjatanya Bima, berbentuk kuku. Kalau dikaitkan dengan agama, kayak rukun Islam (yang lima). Kita berempat yang pilih nama itu, lengkapnya PT Pancanaka Swasakti Utama. Anak-anak perusahaan juga kita kasih nama Pancanaka: Pancanaka Material, Pancanaka Konstruksi, Pancanaka Design.

Bagaimana Anda membagi waktu antara Malang dan Jakarta? 

Dua minggu sekali saya ke Jakarta. Jumat, Sabtu, Minggu saya usahakan di Malang. Di Jakarta saya tidak menikmati pergaulannya. Saya justru merasa nikmat kalau anak saya dapat pendidikan yang bagus, kebutuhannya tercukupi. Karena sering meninggalkan mereka, berkumpul dengan anak istri juga jadi hiburan tersendiri. Kalau libur saya jalan sama mereka. Saya tipe family man, mental ndeso-nya masih kuat. Jadi, begitu selesai di Jakarta saya langsung pulang ke Malang. Bekal pendidikan agama saya juga cukup. Masih terngiang-ngiang gambaran neraka itu seperti apa. Saya juga tidak membuka peluang berpoligami. Di keluarga besar saya poligami itu aib.

 

Sumber: Majalah HousingEstate

Dapatkan Majalah HousingEstate di toko buku atau agen terdekat. (Lihat: Daftar Retailer)
atau
Unduh versi digitalnya WayangForce, Scoop & Scanie
Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan
  • Dicky

    woh jangan2 dana rumah saya dipake buat proyek pancanaka di jakarta ya, makanya rumah yg saya beli di Pancanaka Royal Garden Cimahi hampir 2 tahun ini terhitung dr DP masuk belum selesai juga… bahkan saya telah mulai membayar cicilan ke Bank BTN.
    mmmhhh… nasib orang kecil.. mau punya rumah pertama dengan nyicil aja masih harus di tipu ama orang2 besar…. nasib.. nasib…