Tjuk Kuswartojo Perumahan Kita Lahir Sungsang

Minggu, 21 Des 2014 | Penulis: Yoenazh Khairul Azhar

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta - Berbeda dengan pengembangan rumah menengah dan menengah atas yang membuat kaum berada kian kaya, pengembangan rumah bersubsidi (public housing) tidak mengalami kemajuan. Target pembangunannya tidak beranjak dari 100–130 ribu unit. Tahun lalu realisasinya bahkan hanya 73.923 unit atau 55,58% dari target 133 ribu unit. Karena itu tahun ini Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) hanya berani memasang target 120.500 unit.

Kebijakan pengadaannya pun sangat mengandalkan developer dengan fokus pada rumah secara fisik. Untuk itu harga jualnya dipatok, pajaknya dibebaskan, bunga KPR-nya disubsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), dan kelompok yang berhak membeli ditentukan. Kebijakan berlaku seragam untuk seluruh Indonesia tanpa data, peta, dan fokus yang jelas.

Tjuk Kuswartojo gmp

Jadi, kita tidak pernah tahu berapa sebenarnya kebutuhan rumah umum itu, di mana, seperti apa, untuk kelompok mana, bagaimana, dan seterusnya. Semua diserahkan saja ke pengembang yang akan membangun bila hal itu dianggap menguntungkan. Kenapa pembangunan perumahan rakyat tidak mengalami kemajuan? Berikut perbincangan Yoenazh Khairul Azhar, Hadi Prasojo, dan fotografer Susilo Waluyo dari HousingEstate dengan pemerhati masalah perumahan dan perkotaan Tjuk Kuwartojo.

Alumni arsitektur ITB tahun 1969 yang pensiun sebagai dosen ITB tahun 2004 ini adalah pendiri Kelompok Studi Strategi Perencanaan dan Perancangan, Pusat Penelitian Lingkungan Hidup ITB bersama Prof Hasan Poerbo (alm), dan pernah menjadi anggota/ kepala Kelompok Keahlian Perumahan-Permukiman (KKPP) ITB.

Bagaimana Anda melihat perumahan rakyat saat ini?

Sejak awal sudah salah lahir, sungsang, Padahal kita memulainya cukup baik melalui pendirian Perumnas tahun 1974, dua tahun setelah Lokakarya Nasional Perumahan 1972 yang merumuskan tiga persoalan utama perumahan kita: kelembagaan, pertanahan, dan pembiayaan. Pendiriannya berangkat dari stratifikasi sosial berdasarkan pendapatan. Yang paling besar kalangan menengah bawah, yang paling miskin sekitar 10 – 13 persen. Kelompok ini dibiarkan tinggal di kampung. Kampungnya yang diperbaiki. Makanya ada program perbaikan kampung yang masif yang didukung Bank Dunia. Pelopornya (Gubernur Jakarta) Ali Sadikin.

Perumnas diarahkan membangun public housing di perkotaan. Perumnas membeli tanah di mana-mana. Strategi itu sukses membangun perumahan sekaligus mendorong pertumbuhan perkotaan kendati ada juga yang gagal. Sukses itu memicu kemunculan perusahaan real estate yang melihat perumahan sebagai peluang bisnis. Tapi, awal tahun 80-an mungkin karena resesi ekonomi, program perbaikan kampung menurun, pemerintah tidak lagi mengalokasikan dana untuk itu. Uang pemerintah di Perumnas juga ditarik, BTN (sebagai bank penyedia KPR yang dibentuk bersamaan dengan Perumnas) menjadi bank umum, Perumnas kelabakan disuruh cari dana sendiri. Ini yang membingungkan sampai sekarang. Sementara swasta yang menyasar kalangan menengah ke atas melaju. Mereka sudah pede dengan (keberhasilan mengembangkan) Pondok Indah dan Bintaro Jaya.

Bersamaan dengan itu ada perubahan konsep pengembangan Jakarta berupa kota satelit ke arah timur dan barat. Di barat kota satelitnya Serpong, di timur Cikarang. Masalahnya, pemerintah pusat menyerahkan saja ke daerah. Jadi, izin lokasi perumahan berskala di atas 300 ha dari pusat, tapi master plan-nya sesuai persetujuan daerah. Daerah membuat master plan kota-kota satelit itu seperti site plan, bukan sebuah kota baru dalam hubungannya dengan Jakarta. Jadi, sejak awal kita tidak pernah memikirkan pengembangan perumahan dalam kaitan dengan pengembangan kota. Kalau terintegrasi kan bisa diatur ada alokasi bagi kelompok miskin. Dari sini kecelakaan itu bermula.

Kenapa pemerintah pusat tak peduli?

Agak sulitnya di Indonesia itu begini. Di negara-negara industri seperti Inggris fokusnya jelas, kaum buruh. Jadi, rumah murah dibangun untuk buruh (labour housing), karena mereka punya buruh yang sangat besar yang berkaitan dengan produksi nasional. Jadi, labour housing itu sarana produksi, bukan sekedar fasilitas. Negara-negara Eropa juga lebih mudah memenuhi kebutuhan rumah warganya, karena mereka langsung masuk industrialisasi sejak abad ke-19. Jadi, semua terserap ke sektor formal yang mudah diorganisir. Rumahnya lebih jelas desain dan lokasinya.

Sementara kita tenaga kerja terbesarnya di sektor informal yang ada di mana-mana dan tidak terorganisir. Diferensiasinya juga terlalu besar, mulai dari tukang ngelem yang ngejar truk bensin, pak ogah, buruh, sampai profesional bergaji tinggi. Selain itu walaupun UU Pokok Agraria (UUPA) menyatakan tanah itu kekuasaaan negara, dalam praktik pemerintah nggak bisa mengendalikan. Land use dan land title tidak sinkron. UUPA dibuat untuk tanah pertanian, tidak perkotaan. Di kota tanah itu komoditi, di desa sarana produksi. Kita nggak punya UU Tanah Urban. Jadi, yang punya tanah yang kuasa. Pemilikan tanah nggak ada pembatasan. Sampai akhir zaman punya 1.000 ha boleh, penggunaan tinggal nego saja.

Apa Pak Harto yang waktu itu begitu kuat tidak punya visi?

Mungkin perhatiannya waktu itu beda. Lebih ke pengembangan regional, konektivitas antar kota. Yang di kota yang digarap kampungnya. Yang mau jadi kampung atau calon kampung nggak diantisipasi. Ada beberapa eksperimen penyediaan rumah rakyat, seperti site and services. Tanah dan prasarana disediakan, masyarakat membangun sendiri rumahnya secara swadaya. Tapi, nggak jalan. Ada juga ide rumah inti. Jadi, cuma kamar mandi dan dapur, nanti penghuni kembangkan sendiri. Tapi, para politisi bilang, masak udah 45 tahun rumahnya masih kayak gitu. Tidak jalan juga.

Muncul konsep guided land development. Tanahnya punya masyarakat, pemerintah membimbing penataannya melalui pembuatan prasarana dibarengi land consolidation. Jadi, persil segi delapan atau segi tujuh diubah jadi kotak-kotak yang efisien, pemilikan tanahnya diubah. Untuk itu pemilik tanah harus menyerahkan berapa persen tanahnya untuk prasarana. Dia tidak rugi karena harga tanahnya naik tinggi dan lingkungan huniannya rapi. Tapi, pemilik tanah nggak mau. Mereka tidak bisa menerima gambaran tentang prospek, pemerintahnya juga tidak sabar menjelaskan karena dikejar target anggaran, orientasi proyek. Jangan heran pembangunan rumah rakyat saat ini fokus pada rumah sebagai produk konstruksi. Biaya tinggal, transportasi, pemeliharaan, dan perkembangan penghuninya tidak diperhitungkan.

Ada juga masalah regulasi. Dulu rumah dianggap sebagai masalah sosial yang ditangani Depsos. Baru tahun 1992 terbit UU Perumahan. Ini UU yang reaktif walaupun saya bisa mengerti juga. Pemerintah risau melihat perkembangan real estate yang membesar. Ini harus diatur. UU menempatkan pemerintah dalam posisi yang bisa mengontrol pengembangannya. Pemerintah harus kuat, menguasai tanah besar-besaran, dan membangun kota untuk permukiman rakyat. Karena itu ada istilah kasiba dan lisiba. Jadi, semua pengembangan berskala besar wajib berkonsultasi dengan DPR.

Tapi, aturan ini tak pernah dilaksanakan karena nggak ada mekanismenya, juga karena tidak diperhatikan. Golkar dan ABRI (sebagai penguasa waktu itu) pecah menanggapi soal itu. Ada yang pro UU, ada yang pro pengembang. Mereka datang ke Pak Harto. Pak Harto bilang, karena tertulis begitu di UU, pengembangan skala besar diatur pemerintah. Tapi, nggak tahu kenapa dalam RPP (Rancangan Peraturan Pemerintah)-nya kewajiban itu tidak tercantum. PP-nya juga nggak pernah jadi. Baru muncul setelah reformasi tapi orientasinya hanya kontrol, tidak development. Makanya saya bilang lahir sungsang. Ya udah, pengembang real estate leluasa.

Sebagai arsitek sejak awal Tjuk lebih menaruh minat terhadap arsitektur dalam kaitan dengan pengembangan permukiman dan perkotaan atau “arsitektur ruang besar”, ketimbang arsitektur dalam arti desain teknis sebuah bangunan. Pasalnya, dari pengalamannya bereksperimen dalam pengembangan permukiman rakyat, “arsitektur ruang kecil” tidak memecahkan persoalan selama arsitektur besarnya di hulu tidak dibenahi. Artinya diperlukan penguatan pranata (institusi, kebijakan, pembiayaan) untuk membuat pembangunan rumah rakyat berhasil dan menjangkau kelompok yang luas. Melalui berbagai lembaga yang didirikan dan dikelolanya sepanjang karir di ITB, ia gigih menyuarakan hal itu.

“Saya itu keracunan Pak Hasan Poerbo yang sepulang dari Inggris berbalik mengembangkan konsep community based development. Misalnya, kita punya program perbaikan kampung berbasis masyarakat, karena pemerintah kita lihat fokus pada fisiknya saja, tidak memberdayakan orang. Tapi, programprogram semacam itu tidak berkembang karena masalahnya ada di hulu,” katanya. Hasan Poerbo yang juga guru besar arsitektur dan dosennya di ITB, waktu itu sudah dikenal sebagai pemerhati masalah perumahan dan perkotaan yang kritis. Semangat yang menganggap arsitektur bukan sekedar soal teknis desain bangunan tapi terkait persoalan sosial, ekonomi, budaya, politik, dan lain-lain itu belakangan diakomodasi ITB dengan menarik jurusan arsitektur dari Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan dan mengubahnya menjadi Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan tahun 2008.

Rumah itu kebutuhan dasar, kenapa pemerintah dan DPR tidak mengoreksi keadaan saat ini?

Kita memang kekurangan orang cerdas yang punya visi sekaligus kuasa. Kita belum punya tradisi bernegara yang bener. Jadi, perumahan rakyat itu hanya retorika. Status institusinya di UU hanya menteri negara. Itu siapa yang ngarang? Dengan status itu fokusnya hanya bikin rumah. Soal tanah, infrastruktur, dan lain-lain seperti bukan urusannya. Presidennya juga tidak ngotot, tidak ada yang ngasih tahu, jadi tidak dianggap prioritas. Dari 11 prioritas dalam RPJM 2009 – 2014, perumahan hanya bagian dari infrastruktur. Bentuknya hanya berupa pencapaian target pembangunan.

Ada kesempatan memperbaiki melalui UU Perumahan yang baru. Saya mengikuti dan agak seneng dengan UU ini. Konsepnya institutional development. Jadi, UU nggak ngurusin rumahnya tapi fokus pada pengembangan institusi yang menempatkan Menpera sebagai pembina penyelenggaraan perumahan. Dia yang buat rencana. Semua problem dimasukkan mulai dari kawasan kumuh, pembiayaan, sampai konsolidasi tanah.

UU itu perlu PP agar bisa dilaksanakan. Karena itu Menpera Suharso membentuk tiga tim untuk mempercepat penyusunan 19 PP-nya: tim kawasan kumuh, pembinaan, penyelenggaraan. Soal tanah masuk ke penyelenggaraan, pembiayaan ada UU tersendiri. Tim sudah mulai bekerja, kemudian bertemu menteri yang baru (yang menggantikan Suharso Oktober 2011), tapi yang diomongkan sanitasi, tower rusun, dan lain-lain. Jadi, mentah lagi.

Jakarta dan Singapura tahun 60-an sama kondisinya, kenapa mereka bisa lebih rapi?

Lee Kuan Yew itu punya siasat yang jitu. Begitu pisah dengan Amerika dan ditinggalkan Inggris, dia kehilangan banyak lapangan kerja. Karena itu dia ciptakan lapangan kerja melalui pembangunan perumahan. HDB (Housing Development Board) didirikan untuk menciptakan lapangan kerja, menumbuhkan industri. Jadi, ada visi ekonomi. Setelah keadaan membaik, negara tumbuh dan maju, sekarang HDB diarahkan sebagai social control, mengatur hunian sesuai komposisi etnis.

Tapi, tiap daerah punya masalah spesifik. Jadi, kesuksesan sebuah kota tidak bisa dijadikan contoh, paling bahan pembelajaran. Misalnya, Hongkong tahun 50 juga dikepung pemukiman liar, kumuh. Kemudian pemukiman itu terbakar. Muncul ide membuat public housing, delapan lantai tanpa lift. Standarnya waktu itu 2,5 m2/orang, public toilet untuk banyak orang, tanpa dapur di setiap unit, hanya gang untuk masak. Proyek ini sukses menyedot banyak orang dari kawasan kumuh itu. Semua unitnya disewakan. Masa tinggal dibatasi, 15 tahun. Setelah itu ekonomi penghuninya sudah membaik dan bisa cari rumah sendiri yang lebih baik, karena orang Cina terbiasa menderita, etos kerja dan produktifitasnya tinggi. Masalahnya, di sini ada yang 40 tahun hidupnya tidak membaik.

Jadi bagaimana harusnya?

Pengembangan dilihat satu per satu wilayah sesuai persoalan masing-masing. Tidak bisa satu kebijakan untuk semua. Kita bisa mulai dengan klasifikasi daerah. Fokusnya kota karena 50 persen lebih penduduk ada di kota, kebutuhan huniannya lebih tinggi, masalahnya lebih kompleks. Jakarta misalnya, spesial betul karena sudah terlanjur penuh, konsepnya megacity, transportasi murah, sudah nggak mungkin kota satelit. Surabaya mungkin masih ketulungan bikin metropolitan, Bandung dan Medan juga. Ini yang dikontrol supaya mendukung pengadaan rumah rakyat.

Untuk itu penduduknya mulai dipetakan, berapa yang tidak mampu, di mana, berapa ongkos tinggal yang bisa mereka tanggung. Pemerintah suka bilang ada backlog rumah 13 juta. Itu angka dari mana? Backlog itu istilah dalam housing need analysis. Jumlah rumah berapa, yang rusak dan harus diganti berapa, setiap tahun pertumbuhan penduduk berapa, kekurangan rumahnya berapa, jadi untuk sekian tahun pengadaan rumah harus berapa. Kita belum punya analisis seperti itu.

Public housing bisa dibiayai dengan FLPP, social housing dari APBN. Semuanya sewa dengan masa tinggal dibatasi. Misalnya, di Jakarta yang membuat berjejal itu apa. Katakanlah mal karena yang kerja di situ puluhan ribu. Ke sana fokus dihadapkan. Di Perancis semua rumah untuk warga usia produktif itu sewa, karena mobilitasnya masih tinggi, masih suka pindah, tambah anak. Jadi, dinamika penduduk diikuti dalam pengembangan perumahan.

Di Jerman ada aturan, waktu bujangan boleh tinggal di apartemen 25 m2. Begitu punya anak, harus pindah. Kalau tetap tinggal di situ dianggap kriminal karena membahayakan tumbuh kembang anaknya. Jadi, rumah benar-benar dianggap sebagai pembentuk keluarga. Mobilitas itu dimungkinkan melalui koperasinya. Kalau di Inggris yang kuat public housing, di Jerman housing association-nya. Dulu luas rumah dibatasi 7,5 m2/orang, ada kamar mandi di dalam. Kurang dari itu melanggar hukum.

Pasca otonomi bagaimana membuat daerah menjadikan perumahan sebagai prioritas?

Di Amerika tugas pemerintah federal mencarikan dana. Yang melaksanakan dan mengontrol pengadaan rumahnya negara bagian. Mereka bekerja sangat baik. Jadi, statistik perumahan federal itu kumpulan data dari negara-negara bagian. Mereka punya data vacan and abandon housing, rumah yang kosong dan dihapus karena sudah tidak layak. Izin membangun basisnya vacan housing. Kalau vacan housing kurang dari tiga persen, pemda mendorong pembangunan rumah baru, supaya warganya tetap leluasa pindah-pindah rumah.

Bagaimana dengan pembiayaannya?

Harus dari negara. Misalnya, dari pengalihan subsidi BBM. Kalaupun harus membentuk lembaga yang menghimpun dana masyarakat, duitnya untuk membangun rumah bagi tenaga kerja sektor informal. Soalnya sulit kalau kebutuhan hunian pekerja informal ditangani pemerintah dengan dana APBN yang terjadwal ketat itu. Mana bisa memberdayakan orang ditarget dalam satu periode anggaran?

Sumber: Majalah HousingEstate

Dapatkan Majalah HousingEstate di toko buku atau agen terdekat. (Lihat: Daftar Retailer) atau Unduh versi digitalnya WayangForce, Scoop & Scanie.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan