Green Building: Apakah Secara Ekonomi Menguntungkan?

Senin, 29 Des 2014 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Ditinjau dari manfaatnya terhadap lingkungan hidup dan kesehatan makhluk, sejauh ini mayoritas setuju dan mendukung konsep ‘green building’. Konsepsi green building terkait dengan desain bangunan yang sedemikian rupa sehingga penggunaan beberapa sumber daya utama seperti energy, air, material bangunan, lahan menjadi jauh lebih efisien dibanding bangunan pada umumnya. Desain bangunan berkonsep green building juga menciptakan suasana kerja yang lebih sehat, ramah lingkungan, mengoptimalkan pencahayaan dan penghawaan natural, juga mendorong pada terciptanya udara yang bersih serta lingkungan yang sehat.

Hanya saja, beberapa sumber menyebutkan desain berkonsep green building ini secara umum mempunyai konsekuensi biaya pembangunan yang lebih tinggi. Jika demikian, kita perlu melihat dari sudut pandang ekonomi apakah konsep green building ini lebih menguntungkan atau tidak. Kita bersama-sama akan menjawab permasalahan ini dengan menerapkan kerangka pikir ekonomi.

Pertama, Anda perlu berkenalan dulu dengan istilah Life Cycle Costing (LCC). Hingga saat ini, setiap menyebut istilah ini pikiran saya pasti terbayang dengan sketsa gunung es yang digambar oleh dosen saya 15 tahun yang lalu dalam mata kuliah property management di salah satu universitas di Selangor Malaysia. Pucuk gunung es yang menyembul di permukaan laut adalah biaya membangun sebuah bangunan, sementara badan gunung es yang ada di dalam laut dan tidak nampak dari permukaan adalah biaya yang harus kita keluarkan harihari berikutnya, bulan-bulan berikutnya, tahun-tahun berikutnya setelah bangunan tersebut kita gunakan. Itu adalah biaya listrik dan turunannya, perawatan, perbaikan, dan sebagainya sepanjang hayat bangunan tersebut. Sebagaimana bagian bawah gunung es yang tidak nampak dari permukaan laut, biaya-biaya ini biasanya luput dari perhatian awal membangun. Orang pada umumnya berkonsentrasi pada biaya membangun. Akibatnya, banyak kita jumpai bangunan dibangun megah tapi beberapa tahun kemudian langsung kumuh. Perhatikan bangunan-bangunan instansi pemerintah, seperti pasar, stasiun, terminal, sekolah dan sebagainya.

Konsepsi Life Cycle Costing (LCC) tidak hanya menghitung biaya membangun bangunan (initial cost) tetapi juga biaya-biaya yang akan dikeluarkan di kemudian hari untuk bangunan tersebut sehingga tetap dapat berfungsi secara prima.

Kedua, Anda perlu mengingat kembali konsep Present Value, yaitu mengkonversi nominal rupiah pada masa datang kepada nilai sekarang dengan menggunakan persentase diskonto tertentu. Contoh, nominal Rp10 juta pada Desember 2013 adalah sepadan dengan Rp6,2 juta saat ini (jika persentase diskonto- nya 10%). Rumusnya adalah kalikan Rp10 juta dengan (1/(1+10%)^5).

Kini kita siap menganalisis apakah suatu bangunan yang dibangun dengan konsep green building secara ekonomi lebih menguntungkan.

Salah satu caranya adalah melalui analisis sederhana berupa pembandingan antara biaya (cost) dan manfaat (benefit). Jika konsep green building memerlukan biaya pembangunan yang lebih mahal, maka hitunglah berapa selisihnya jika dibanding dengan bangunan standar. Kita sebut saja tambahan biaya tersebut dengan cost. Sementara manfaat (benefit) dari desain green building adalah berupa penghematan biaya operasional bangunan. Penggunaan listrik dan air jadi lebih irit, juga biaya perawatan dan operasional menjadi lebih murah. Manfaat lain adalah pengurangan emisi, peningkatan produktifitas kerja dan kualitas kesehatan. Semua manfaat tadi tentu dapat dihitung nilai ekonominya. Dan ingat, benefit ini series, berterusan bertahun-tahun sepanjang umur bangunan. Oleh karena itu konsep Present Value sangat membantu untuk membawa series nilai benefit di masa akan datang menjadi satuan nilai saat ini.

Jika present value dari benefit lebih tinggi dari cost, maka secara ekonomi konsep green building lebih menguntungkan dibanding bangunan standar. Artinya pembengkakan biaya demi mencapai kaedah green building yang dikeluarkan pada saat membangun gedung dapat ditutup dengan tambahan manfaat yang diperoleh sepanjang hayat bangunan.

Saya belum tahu apakah di Indonesia pernah dilakukan penelitian yang serius untuk membandingkan cost-benefit dari green building. Sebagai gantinya saya akan sajikan sebuah hasil penelitian di California pada 2003 yang lalu. Penelitian ini melibatkan lebih dari 40 instansi yang masing-masing mewakili kepakaran di bidang yang berbeda-beda,yaitu bidang energi, lingkungan, keuangan, konstruksi, dan properti management. Puluhan ahli di bidang bangunan dan arsitektur tergabung dalam tim untuk menganalisis biaya membangun 33 bangunan dengan konsep green building, kemudian membandingkannya dengan bangunan standar. Hasilnya, biaya membangun green building ternyata memang lebih mahal, yaitu sekitar 2% dibanding bangunan standar.

Yang menarik, laporan penelitian setebal 120 halaman ini menyimpulkan bahwa walaupun biaya membangun green building lebih mahal 2% tetapi ternyata menghasilkan nilai penghematan sekitar 20% dari total biaya membangunannya. Artinya, tambahan manfaat (benefit) dari green building sepuluh kali lipat lebih tinggi dibanding tambahan biayanya (cost). Semoga Anda makin semangat untuk go green! Heru Narwanto

 

Sumber bacaan:

  1. Greg Kats, et. al, 2003, The Cost and Financial Benefits of Green Buildings, A Report to
    California’s Sustainable Building Task Force
  2. www.calrecycle.ca.gov/greenbuilding/design/costbenefit/report.pdf
Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan