Masih Tentang Pinjaman KPR

Rabu, 22 Apr 2015 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Sebelumnya kita telah mendapat jawaban kenapa pokok pinjaman KPR kita begitu lambat berkurang. Setelah mengeluarkan uang Rp88 jutaan untuk mengangsur tiap bulan sekitar Rp2,5 juta selama tiga tahun, ternyata pokok pinjaman kita hanya berkurang sekitar Rp19 juta. Pada tulisan itu juga disertakan rincian ke mana larinya uang angsuran kita, berapa rupiah untuk angsuran bunga dan berapa rupiah untuk angsuran pokok.

Ada yang bertanya bagaimana membaca tabel rincian itu. Oleh karena itu, berikut secara sederhana akan saya perjelas lagi bagaimana membacanya. (mohon maaf bagi yang menganggap ini terlalu sederhana, mohon sabar). Berikut ditampilkan lagi tabel rincian sebagaimana pada tabel artikel sebelumnya. Namun untuk menghemat ruang sebagian baris dipotong.

pinjaman-kpr2

Setelah kita mengetahui berapa jumlah angsuran per tahun, menghitungnya menggunakan rumus sebagaimana ditunjukkan sebelumnya, yaitu sebesar Rp29.364.848. Selanjutnya dari jumlah tersebut dapat kita ketahui berapa alokasi untuk angsuran pokok dan angsuran bunga. Membaginya dimulai dengan angsuran bunga. Sebagaimana pada tabel di atas, bunga @12% pertahun dari pokok pinjaman Rp200 juta (lihat kolom 2) adalah Rp24 juta (lihat kolom 4). Dengan demikian alokasi angsuran pokok diperoleh dengan cara mengurangkan angsuran bunga dari total angsuran tahunan, atau pada tabel di atas, kolom 5 dikurangi dengan kolom 4, diperoleh kolom 3. Mohon maaf, semoga ini tidak terlalu rumit. Selanjutnya pada akhir tahun ke 1, memasuki awal tahun ke 2, pokok pinjaman kita yang Rp200 juta tadi tentu telah berkurang, yaitu menjadi Rp194-an juta (kolom 2 pada tahun ke 2). Angka tersebut diperoleh dengan cara mengurangi pokok pinjaman (kolom 2 baris 1) dengan angsuran pokok pinjaman (kolom 3 baris 1).

Demikianlah, pada awal tahun ke 2, pokok pinjaman kita telah berkurang menjadi Rp194-an juta. Selanjutnya dari pokok pinjaman ini kita membayar bunga @12% yaitu sebesar Rp23,3 an juta (kolom 4 baris 2). Dan seterusnya kita dapat menghitung angsuran pokoknya sebagaimana dijelaskan sebelumnya yaitu dengan cara kolom 5 dikurangi kolom 4, dan seterusnya, berulang untuk tahun-tahun selanjutnya, hingga tahun ke 15 berakhir, dan sebagaimana terlihat pada tabel di atas, pada awal tahun ke 16 jumlah pokok pinjaman sudah habis atau Rp0.

Sekarang, kita akan melihat pengaruh perubahan tingkat bunga terhadap besarnya angsuran bulanan yang harus kita bayar. Jika tingkat bunga KPR kita turunkan dari @12% menjadi @8% maka angsuran bulanan kita yang semula Rp2.447.071 akan turun menjadi Rp1.947.159. Cukup besar penurunannya yaitu hampir Rp500.000 atau sekitar 20% dari jumlah angsuran sebelumnya. Kalau Anda mengikuti artikel sebelumnya, saya yakin Anda sudah lincah menghitung sehingga diperoleh angka Rp1.947.159.

Betul! Angka 0,12 pada rumus diganti dengan 0,08 maka Anda akan dapatkan angsuran tahunan. Selanjutnya jika angsuran tahunan tersebut dibagi 12 bulan maka diperoleh Rp1.947.159. Silakan coba.

Itulah kenapa pasar properti termasuk yang sensitif dengan naik turunnya bunga bank. Dalam kondisi suku bunga tinggi, secara empiris pasar properti mengalami kelesuan. Dampak dari kenaikan suku bunga ini menghajar dua pihak, para calon pembeli dan juga para pengembang. Sebagaimana kita hitung di atas, ketika bunga KPR 12% per tahun, untuk pinjaman Rp200 juta dengan jangka waktu pinjaman 15 tahun, calon pembeli harus mengangsur sebesar sekitar Rp2,5 juta per bulan. Dengan demikian hanya mereka yang mempunyai penghasilan bulanan Rp7 juta ke atas yang mampu memperoleh pinjaman sebesar ini. Ketika suku bunga KPR turun menjadi 8% per tahun, maka dari hitungan kita besarnya angsuran turun menjadi di bawah Rp2 juta per bulan. Dengan demikian mereka yang berpenghasilan Rp5,5 juta ke atas sudah mampu memperoleh pinjaman ini. Betul, dengan itu jumlah orang yang mampu membeli rumah makin meningkat, atau bahasa ekonominya jumlah demand meningkat sehingga pasar properti bergairah. Itu dari sisi konsumen. Begitupun bagi pengembang, peningkatan suku bunga pinjaman berarti penambahan biaya. Anda tentu tahu pengembangan properti sebagian pendanaannya adalah melalui bantuan pinjaman. Peningkatan suku bunga akan meningkatkan beban biaya, kalau pengembang mau bagian keuntungannya tidak berkurang, harga properti harus dinaikkan. Semakin tinggi harga properti, semakin sedikit jumlah orang yang mampu membeli, yang berarti demand menurun. Pasar cenderung melesu.

Kalau Anda perhatikan rumus yang kita miliki, besaran angsuran bulanan juga akan menurun jika jangka waktu pinjaman kita perpanjang. Kembali ke contoh yang kita miliki, walaupun suku bunga tetap 12%, tetapi jika jangka waktu kita ubah dari 15 tahun menjadi 25 tahun maka besarnya angsuran bulanan akan turun menjadi Rp2.125.000. Silakan Anda mencoba menghitungnya dengan rumus yang sudah kita miliki. Sayangnya, di negara kita belum ada bank yang mau menyediakan pinjaman KPR dengan jangka waktu 25 tahun, sementara ini maksimal sekitar 15 tahun. Di negara lain seperti Australia, jangka waktu pinjaman bisa hingga 25 tahun sehingga makin banyak penduduk yang mampu memiliki rumah.Heru Narwanto

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan