Bagaimana Menaksir Nilai Rumah? (Bagian 3)

Kamis, 11 Jun 2015 |

Housing-Estate.com, Jakarta - Dua edisi lalu sudah dijelaskan dua pendekatan penilaian yaitu pendekatan perbandingan dan pendekatan biaya. Penjelasan yang disampaikan sederhana mengingat ruang yang sempit. Masih banyak yang harus dijelaskan dan diperjelas. Misalnya tentang penyusutan dalam pendekatan biaya yang sudah diulas bulan lalu, seyogyanya perlu penjabaran yang lebih lanjut. Hal ini perlu karena istilah penyusutan secara umum sudah dikenal luas oleh masyarakat, namun kebanyakannya dalam kaitan dengan akuntansi. Pada proses penaksiran nilai rumah menggunakan pendekatan biaya, penyusutan mempunyai peranan yang sangat penting untuk sampai pada taksiran nilai yang mendekati realita. Oleh karena itu besaran penyusutan dalam pendekatan biaya tidak selalu garis lurus. Bangunan yang lebih tua tidak selalu lebih besar persentase penyusutannya dibandingkan bangunan relatif baru. Bangunan yang lebih tua tetapi dirawat dengan baik dan teratur disertasi dengan perbaikan-perbaikan secara rutin mempunyai persentase penyusutan yang lebih rendah dibandingkan bangunan yang lebih muda tetapi tidak terawat. Bahkan bisa saja kita mengalkulasi penyusutan untuk rumah yang baru saja selesai dibangun. Hal semacam ini tidak terjadi pada akuntansi.

Pada penerapan pendekatan biaya hal-hal di atas dapat terjadi karena pengertian penyusutan pada penaksiran nilai bangunan tidak hanya terdiri penyusutan yang disebabkan oleh kerusakan fisik bangunan, tetapi juga mengalkulasi penurunan nilai akibat tidak berfungsi optimalnya bangunan. Sebagai contoh ekstrim, bangunan rumah tinggal dua lantai seluas 300 m2 terdiri dari 4 kamar tidur dibangun dengan biaya Rp750 juta. Bangunan rumah ini hanya mempunyai satu kamar mandi berukuran kecil sehingga fungsi bangunan rumah tidak optimal atau tidak memenuhi standar. Terhadap bangunan seperti ini kita dapat mengalkulasi penyusutan fungsi, sehingga nilai bangunan rumah ini adalah Rp725 juta, walaupun biaya membangunnya Rp750 juta. Dalam hal ini alokasi untuk membangun kamar mandi tambahan adalah Rp25 juta dan ini menjadi faktor pengurang biaya pembangunan baru untuk sampai pada taksiran nilai bangunan. Kalkulasi penyusutan semacam ini, yang tidak terjadi pada akuntansi, sah dilakukan pada penaksiran nilai bangunan. Bahkan, pengaruh faktor eksternal bangunan yang secara nyata menurunkan nilai bangunan dapat juga diakomodir dalam kelompok penyusutan bangunan (penyusutan ekonomi).

Tentu masih banyak hal lain yang perlu diperdalam terkait dengan penjabaran dua pendekatan penilaian yang telah deperkenalkan pada kolom ini. Namun ruang ini tentu tidak memadai. Terlepas dari itu semua, sebenarnya penjelasan sederhana dua pendekatan penilaian pada dua edisi kemarin sudah cukup menjadi pemahaman dasar agar kita bisa menilai rumah. Tentunya dimulai dengan rumah yang sederhana.

Saya sertakan pada kolom ini scan selembar dokumen laporan tertulis penaksiran rumah yang dibuat pada tahun 1752 bulan Juni. Berarti dokumen ini dibuat oleh penaksir sekitar 259 tahun yang lalu. Perhatikan di sana tertulis (jika diterjemahkan): Survey. Atas permintaan John Smith sebuah rumah (dwelling house) miliknya di King Street ….. dst. Menarik diperhatikan pada dokumen tersebut, setelah mempertimbangkan berbagai macam karakteristik dari rumah tersebut, juga ukuran tanah, lokasi dan sebagainya kemudian penaksir sampai pada kesimpulan nilai dari rumah John Smith tersebut, we judge the above House and Kicthin to the worth …. sayang tulisannya kabur tidak begitu jelas terlihat. Silakan Anda perhatikan.

Dokumen di atas muncul pada The Appraisal Jurnal, edisi July 1976. Diduga dokumen ini merupakan laporan (tertulis) penilaian properti pertama di Amerika. Menampikan scan dokumen tersebut pada kolom ini saya ingin menyampaikan bahwa penaksiran properti tetap dapat dilakukan walau dalam keadaan yang serba sederhana. Salam hangat untuk Anda semua, semoga Anda membuat banyak kebaikan di setiap kesempatan.

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan