10 Faktor Penentu Harga Rumah

Jumat, 23 Jun 2017 | Penulis: Yoenazh

Harga tidak hanya ditentukan oleh lokasi tapi banyak faktor lainnya.

Housing-Estate.com, Jakarta - Harga sering menjadi pertimbangan utama konsumen saat membeli rumah. Dan, itu tidak salah karena harga memang bisa mencerminkan kualitas sebuah produk. Ingat saja ungkapan “ada harga ada rupa”. Pengembang suka menyebut lokasi sebagai penentu harga. Tapi, pernyataan itu baru setengah benar. Masih banyak faktor lain yang juga mempengaruhi harga rumah.

harga rumah menengah

Karena itu bila mendapati harga sebuah rumah lebih rendah daripada rumah tipe yang sama di perumahan sekelas di lokasi lain, jangan buru-buru berkesimpulan, rumah itu lebih kompetitif. Dari perbincangan dengan sejumlah developer, bankir, dan pengamat di Jakarta, setidaknya ada 10 faktor yang menentukan harga sebuah rumah. Semuanya harus dipertimbangkan saat melakukan perbandingan. Perbandingan bisa antar tipe rumah serupa di satu kawasan atau antar rumah di kawasan berbeda.

Pertama, lokasi menyangkut kondisi lingkungan baik fisik (lansekap, vegetasi, temperatur udara, kualitas air, suasana di sekitarnya, dan lain-lain) maupun sosial (tingkat hidup dan sikap warga setempat), serta posisinya dari area-area tertentu yang dianggap sebagai nilai kurang seperti SUTET (saluran udara listrik tegangan tinggi), tempat pembuangan sampah, pemakaman, daerah genangan, dan lain-lain. Makin menyenangkan kondisi lokasi, kian tinggi harga rumahnya. Faktor lokasi ini kerap jadi pertimbangan bank dalam menyalurkan KPR. “Rumah di kawasan kumuh, di bawah SUTET atau dekat TPA (tempat pembuangan sampah), biasanya sulit dapat KPR,” kata Dewi Damajanti Widjaja, Senior Vice President, Head Mortgage VC, Bank Permata.harga rumah

Kedua, aksesibilitas dari rumah ke pusatpusat kegiatan atau kemudahan mencapai jalan/jalur utama di kawasan yang menuju ke pusat kegiatan. Misalnya, di megapolitan Jabodetabek pusat kegiatannya adalah Jakarta. Rumah di jalan utama di kawasan pasti lebih tinggi harganya dibanding yang berada di jalan yang lebih kecil. Begitu pula rumah yang paling dekat atau paling mudah dicapai dari Jakarta. Contoh, rumah tipe 36/90 di real estate mungil Queen Residence, Jl Abdul Wahab, Sawangan-Depok, dilepas Rp385 juta, dibanding tipe 36/90 di klaster Bukit Matoa, Citra Indah (800 ha), Jonggol-Bogor, yang hanya Rp235 juta. Harga Queen Residence lebih tinggi antara lain karena lebih dekat (sekitar 12 km) ke Jakarta Selatan dan lebih banyak aksesnya (melalui Jalan Raya Parung–Bojongsari–Cinangka–Ciputat, Jalan Raya Muchtar–Meruyung–Limo–Cinere, atau Jalan Raya Sawangan–Dewi Sartika–Margonda– Lenteng Agung), dibanding CitraIndah yang 23 km dari gerbang tol Cibubur, Jakarta Timur, dan aksesnya praktis hanya lewat Jalan Raya Jonggol–Cileungsi. Karena itu harga tanah di Sawangan pun lebih mahal. “Di sini (Citra Indah) baru Rp3 juta, di sana sudah Rp5–6 jutaan,” kata seorang staf marketing CitraIndah.

Itu pula sebabnya kedekatan dengan gerbang tol, jalur kereta, terminal, jalan raya yang banyak dilalui angkutan umum, dan lain-lain yang memperlancar akses, selalu jadi nilai jual. “Lokasi kita hanya 2–3 kilometer dari bakal gerbang tol (Depok–Antasari di Sawangan),” kata Hendy Pagar Alam, Direktur Komersial HK Realtindo, pengembang Cendana Regency (17 ha) di Bojongsari, Sawangan, Depok, yang dirilis awal Februari lalu, yang mematok rumah terkecil tipe 45/81 seharga Rp550 juta.

Namun, jarak tempuh tidak selalu jadi ukuran. Perumahan yang lebih jauh tapi hanya perlu sekali naik angkot ke gerbang tol, jalur kereta, atau jalan raya di kawasan misalnya, bisa jadi lebih tinggi harganya dibanding rumah di perumahan yang lebih dekat ke Jakarta, tapi kita harus muter-muter atau berganti angkot beberapa kali untuk mencapai stasiun terdekat.

Ketiga, luas bangunan dan kaveling serta jumlah ruang. Rumah dengan luas bangunan/ tanah lebih besar pasti lebih mahal dibanding rumah sekelas yang lebih kecil. Begitu pula rumah dengan ruang lebih banyak, lebih tinggi harganya dibanding rumah yang hanya dilengkapi satu kamar tidur+satu kamar mandi, misalnya.

Keempat, spek material, kualitas desain dan pengerjaan (finishing) bangunan. Rumah dengan spek tinggi, misalnya penutup atap keramik Kanmuri atau Karang Pilang dan pelapis lantai keramik homogeneous, pasti lebih mahal dibanding rumah dengan genteng beton dan keramik standar. Rumah dengan spek yang sama tapi didesain lebih seksama dengan finishing lebih halus dan rapi, juga akan lebih tinggi dibanding yang desainnya hanya copy paste dan dikerjakan asal jadi. Harga rumah di Queen Residence itu misalnya, lebih tinggi dari CitraIndah, juga karena speknya lebih baik. Dindingnya misalnya, dilapisi bata ringan dibanding di CitraIndah yang hanya single batako.

Kelima, fasilitas yang disediakan di setiap rumah serta fasilitas di dalam dan di sekitar perumahan. Tidak mungkin rumah yang dilengkapi kolam renang dan taman atap (green roof) dengan daya listrik 2.200 VA lebih murah dari rumah tanpa fasilitas dengan daya hanya 1.300 VA. Begitu juga rumah di perumahan yang lengkap fasilitas di sekitarnya atau dilengkapi banyak fasilitas sendiri, pasti lebih mahal. Ini menjelaskan kenapa harga rumah di perumahan besar dengan banyak fasilitas selalu lebih tinggi, karena pengembangan fasilitas itu memicu kenaikan harga tanahnya. “Perumahan yang terus menambah fasilitas adalah sunrise property (properti yang prospektif) karena harga rumahnya terus meningkat,” kata praktisi pemasaran properti Andy K Natanael.

Baca selanjutnya

Laman: 1 2

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan