Awalnya Mantab, Kemudian Manset, Setelah itu Bisa Mati

Rabu, 6 Des 2017 | Penulis: Yoenazh Khairul Azhar

Housing-Estate.com, Jakarta - Bisnis properti dalam 3–4 tahun terakhir menunjukkan anomali (di luar kebiasaan). Bunga terus menurun, inflasi rendah, dolar stabil, tapi pasar tetap lesu. Biasanya kalau bunga bank turun, bisnis properti bergairah. Bahkan, aneka insentif seperti cara bayar yang ringan dan lebih lama, promo depe rendah dan bisa dicicil sekian tahun, sampai bebas bea dan biaya termasuk biaya KPR, tidak begitu menolong menggairahkan pasar.

Ilustrasi

Ilustrasi

“Kondisi 2014–2017 tidak happy, karena memang daya beli lemah. Kalau 2009–2014 ekonomi tumbuh rata-rata di atas enam persen, setelah itu hanya lima persen dan belum naik sampai sekarang. Karena itu banyak yang cancel (membatalkan pembelian) atau (yang sudah beli) pembayaran depe-nya tersendat,” kata Yosi Hidayat Prabowo, Direktur Marketing Anugerah Sejahtera Group, dalam diskusi Property Outlook 2018 yang diadakan PT Agung Podomoro Land Tbk (APL) di Jakarta, Selasa (5/12/2017).

Anugerah Sejahtera Group adalah perusahaan yang banyak menangani pemasaran proyek-proyek properti untuk pasar menengah atas di berbagai kota sejak satu dekade terakhir. Karena kondisi itu, lanjutnya, banyak developer yang bingung harus bagaimana supaya proyek dan bisnisnya tetap berjalan dan bertahan, kemudian memilih wait and see, melihat keadaan dulu sebelum melansir proyek atau produk baru. “Mereka hidup dengan mantab alias makan tabungan,” ujarnya.

Ternyata setelah berlalu hampir empat tahun, situasi pasar tidak juga menunjukkan tanda membaik kendati program tax amnesty akhir tahun 2016 berjalan cukup sukses. Praktis tidak ada dana repatriasi dari program itu yang mengalir ke properti. “Sebagian developer mulai manset atau makan aset supaya tetap bisa bertahan. Aset-asetnya dijual sebagian atau seluruhnya atau digadaikan,” jelas Yosi.

Tahun 2018 situasi pasar nampaknya masih 11-12 dengan tahun 2017. Itu terlihat dari asumsi makro ekonomi dalam RAPBN 2018 yang relatif sama dengan APBN 2017. Begitu pula kemungkinannya tahun 2019. Apalagi, tahun 2018 ada pilkada serentak, tahun 2019 pemilu anggota legislatif dan pilpres. Apakah pengembang masih akan wait and see?

“Seharusnya tidak. Pengembang harus melakukan terobosan dalam produk, harga, lokasi, segmen pasar, atau kombinasi semua itu. Tahun 2018 adalah saat yang tepat melakukannya karena situasinya masih hangat dan pasar masih bisa diharapkan merespon. Kalau menunggu tahun 2019 (saat pemilu anggota DPR dan presiden), situasinya mungkin sudah panas, politik lebih bergejolak, dan semua pada diem baik developer maupun konsumen,” jawab Yosi.

Selain itu, akhir Oktober 2019 saat pemerintahan baru terbentuk, sebagian infrastruktur yang dibangun pemerintahan saat ini sudah beroperasi. “Saat itu harga properti sudah naik dan anda sudah kehilangan momentum melansir proyek atau produk baru. Jadi, 2018 adalah saat yang tepat,” lanjutnya.

Untuk itu, Yosi menyarankan pengembang jeli melihat WHEN di tengah pasar yang berubah cepat dengan populasi usia muda dan makin dikuasai teknologi informasi. Yang dimaksudnya WHEN adalah wants (keinginan konsumen), hopes (harapan terhadap sebuah produk), expectation (gambaran terhadap sebuah proyek setelah jadi), dan needs (kebutuhan).

“Misalnya, kemacetan yang bikin orang makin malas ke pusat perbelanjaan memunculkan kebutuhan terhadap hunian yang terintegrasi dengan transportasi massal. Kota Bandung yang makin padat dan metropolis membuat sebagian orang butuh hunian di lokasi yang lebih sejuk dan tenang seperti suasana Bandung tempo doeloe. Makin berkembangnya e-commerce meningkatkan permintaan terhadap pergudangan. Perubahan pasar dan perkembangan teknologi informasi memunculkan kebutuhan terhadap permukiman yang didukung sistem digital dan transportasi massal. Pasar yang makin didominasi usia muda membuat kebutuhan terhadap hunian dengan harga terjangkau membesar, dan lain-lain,” jelasnya.

Yosi menyatakan, transportasi massal sekarang menjadi isu yang hot dan seksi di bisnis properti karena kota makin padat dan macet. Karena itu dari lima T yang menentukan keberhasilan pengembang melakukan terobosan itu, dua di antaranya berkaitan dengan transportasi. Yaitu, trust (kepercayaan, reputasi), time (momentum melansir proyek atau produk yang tepat), treasury (kemampuan keuangan), traffic (volume lalu lintas), dan transportation (akses transportasi).

Ia menunjuk APL, Adhi Karya, Lippo Group, Perumnas, Wika, dan sejumlah pengembang lain yang sudah berupaya melakukan terobosan dengan menawarkan proyek dan produk yang memenuhi prinsip WHEN itu. Mereka tidak masuk ke pasar red ocean yang sudah berdarah-darah persaingannya, tapi mencoba menawarkan proyek atau produk yang berbeda alias bermain di blue ocean yang persaingannya minimal atau bahkan belum ada.

“Memang tetap berisiko mengambil terobosan tahun 2018. Tapi, tetap lebih baik bergerak ketimbang terus wait and see. Tinggal menyusun perhitungan yang kira-kira memungkinkan anda bisa bertahan sampai pilpres. Nanti, setelah pilpres Oktober 2019, anda akan leading dan booming. Kalau tetap wait and see (sampai 2019), anda bukan lagi mantab atau manset tapi bisa benar-benar mati,” kata Yosi.

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Pasang Listing GRATIS
Beri Tanggapan