Okie Imanto: Membangun Kredibilitas Tidak Bisa Instan

Sabtu, 12 Mei 2018 |

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta - Awalnya Greenwoods adalah nama beberapa town house atau real estate mini di Kota Tangerang Selatan (Banten). Sebut saja Greenwoods Townhouses 1 dan 2 di Jl Kompas (Ciputat), Greenwoods Garden di H Abdul Gani (Rempoa), Greenwoods Village di Jl Pisangan (Cirendeu), serta Greenwoods Homes di BSD City (Serpong) ditambah di Pondok Indah (Jakarta Selatan). Namun oleh pemiliknya, Okie Imanto (37 tahun), nama itu kemudian dijadikan merek dagang Greenwoods Group. Ciri proyeknya, luasnya rata-rata hanya 0,5-4 ha. “Ibarat minimarket, saya ingin Greenwoods seperti Indomaret atau Alfamart, kecil-kecil tapi ada di mana-mana,” katanya.

Okie Imanto

Okie Imanto

Ciri lain, model rumahnya bergaya modern sesuai gaya hidup segmen pasar yang dibidiknya: keluarga muda. Lingkungannya hijau dengan sistem keamanan satu pintu (klaster), dan konsumennya diberi keleluasaan menentukan layout ruangnya sesuai keinginan. “Jadi, Greenwoods Group itu boutique developer,” ujarnya. Okie adalah sarjana ekonomi dan keuangan dari RMIT University (Melbourne) dan master of science risk management dari University of New South Wales (Sydney), keduanya di Australia, lulus tahun 2004. Ketika balik ke Indonesia ia memilih menekuni bisnis properti karena saat kuliah sudah tertarik dengan pengembangan town house di dua kota itu. Menurutnya, desainnya bagus-bagus, lingkungannya hijau dan banyak taman, jalan-jalannya serba lebar, bersih, dan rapi. Sangat nyaman menjadi tempat tinggal.

“Untuk masuk areal town house di sana tidak semudah di sini. Tidak jarang supaya diizinkan masuk saya berlagak menjadi calon pembeli,” kata CEO Greenwoods Group ini sembari tertawa. Sesuai latar belakang pendidikannya, setiap merencanakan proyek baru ia selalu mempelajari potensi resikonya dulu. Kini Greenwoods terus berkembang, tidak hanya men-develop town house tapi juga komplek ruko, apartemen, hotel, dan rumah sakit. Bahkan, Oki mulai berekspansi ke Melbourne dengan membangun apartemen kecil low rise. “Untuk menambah pengalaman,” katanya. Berikut perbincangan Joko Yuwono dan fotografer Susilo Waluyo dari HousingEstate dengan bapak dua putra ini di kantornya di bilangan Fatmawati, Jakarta Selatan, beberapa waktu lalu.

 

Kapan Anda memulai usaha?

Tahun 2004 setelah menyelesaikan pendidikan di Australia. Sebetulnya waktu itu saya sudah bekerja tapi orang tua menyuruh pulang. Selama di sana saya senang melihat-lihat town house, berlagak jadi calon pembeli agar bisa lelulasa keluar-masuk melihat desain rumahnya yang bagus-bagus. Terlintas di benak, kapan ya bisa punya rumah seperti itu. Makanya ketika mau berbisnis di sini, yang langsung terbayang bisnis properti.

Apa proyek pertama Anda?

Saya mengembangkan ruko di atas tanah milik orang tua di Jl Raya Serpong tidak jauh dari gerbang utama (kota baru) Alam Sutera. Sebanyak 13 unit sold out dalam dua minggu. Ternyata harganya kemurahan. Setelah itu saya mengembangkan town house (53 unit), juga di atas tanah orang tua di Jl Kompas, Ciputat. Proyek town house pertama ini kami namakan Greenwoods Town Houses, disusul Greenwoods Town Houses 2 di seberangnya, Greenwoods Garden di Jl H Abdul Gani (Rempoa), Green Woods Village di Jl Pisangan Ciputat, dan lain-lain. Total proyek hingga sekarang sudah 33, sebanyak 29 di antaranya berupa town house. Sisanya hotel Si Ken Ken di Legian (Bali), rumah sakit Bhakti Medicare di Sukabumi (Jawa Barat), serta komplek ruko di Serpong dan Bintaro. Proyek yang sedang dipasarkan ada sembilan. Yaitu, apartemen Jasmine Park di Laladon (Kota Bogor) dan Puri 8 di Jl Duri Kosambi (Jakarta), dua properti komersial, dan lima town house.

Apa kunci sukses proyek-proyek anda?

Karena pendidikan saya manajemen resiko, setiap merencanakan proyek baru, yang saya pikirkan dulu resiko-resikonya. Salah satu cara meminimalisir resiko di bisnis properti, saya selalu memilih lokasi town house di kawasan yang penduduknya cukup padat, karena rata-rata pembelinya warga di sekitar proyek. Misalnya, Greenwoods Garden di Rempoa, sebagian konsumennya mereka yang orang tuanya berdomisili di Pondok Indah. Hampir semua pembeli Greenwoods adalah end user (konsumen rumah untuk ditempati sendiri). Produk kami tidak cocok untuk investor karena harganya lebih tinggi dari rumah sekelas di sekitarnya. Karena pembelinya end user, lebih baik harganya mahal sedikit tapi rumahnya benar-benar siap huni dan nyaman. Sebab itu rata-rata saleable area (persentase area lahan yang dijual) di proyek kami hanya sekitar 50 persen, karena taman-tamannya kami buat lebih luas agar lingkungannya indah, nyaman, dan asri.

Apakah semua produk Greenwoods menyasar kelas menengah-atas?

Tidak. Kami juga mengembangkan perumahan untuk segmen menengah-bawah dengan harga di bawah Rp500 juta per unit. Yaitu, Sawangan Hill 1, 2, 3, dan 4, masing-masing seluas 3-4 hektar di Sawangan, Kota Depok (Jawa Barat). Ada juga proyek serupa, Citaville di Bekasi dan di Ciluar (Bogor). Saat permintan rumah di atas Rp1 miliar lumayan lesu seperti sekarang, kami sangat terbantu dengan penjualan rumah-rumah Rp500 juta ke bawah itu. Maka itu kami menambah satu lagi proyek serupa Aeroville (4 ha) di Sepatan, Tangerang. Kami tertarik mengembangkan proyek di kawasan itu karena pemerintah tengah membangun jembatan baru yang memperpendek jalur ke Bandara Soekarno Hatta. Kita tahu pemerintah juga sedang membangun kereta bandara. Jadi, konsumen perumahan di Sepatan nanti bukan saja orang yang bekerja di Bandara tapi juga yang bekerja di pusat-pusat bisnis di Jakarta.

Kenapa setiap proyek luasnya hanya 0,5-4 hektar? Bukankah pengurusan izinnya sama saja?

Proses perizinannya memang sama dengan perumahan yang lahannya luas, tapi kami suka mengembangkan proyek kecil karena manajemennya lebih mudah. Konsepnya juga bisa terjaga. Penghuninya hanya satu atau dua RT. Kalau luasnya sampai 4-5 ha, pengembangannya pasti akan kami bagi beberapa tahap. Tujuannya agar kami bisa memberikan pelayanan yang lebih personal, baik selama proses pembangunan maupun setelah hand over. Selain itu proyek juga cepat selesai. Paling lama 1-2 tahun. Rata-rata begitu hand over, mereka (konsumen) langsung menempati rumahnya. Awalnya kami menginisiasi memperkenalkan mereka dan mendorong terbentuknya komunitas. Setelah itu semuanya berjalan alamiah. Kini semua proyek Greenwoods yang selesai sudah terbentuk komunitasnya dengan tingkat hunian mencapai 80 persen. Dengan cara seperti itu konsumen cukup puas, bahkan komunitas-komunitas itu akhirnya jadi pasar potensial kami. Setiap kali ada produk baru, pertama kali kami pasarkan ke komunitas-komunitas itu dulu. Rata-rata laku 5-10 unit. Lumayan untuk modal awal.

Supaya benar-benar jadi boutique developer, bagaimana menjaga kualitas bangunan sesuai yang Anda harapkan?

Awalnya kami pakai kontraktor, tapi hasilnya kurang bagus. Akhirnya kami putuskan bangun sendiri. Maka itu selain developer, kami juga punya perusahaan kontraktor. Untuk dua perusahaan itu saya dibantu delapan direktur dengan tenaga kerja 180 orang.

Desain-desain rumah Anda selalu berbeda dengan perumahan sekelas. Pakai arsitek internal atau jasa konsultan?

Awalnya kami punya tim arsitek sendiri. Tapi, lama kelamaan supaya berkembang mereka saya dorong masing-masing mendirikan biro arsitek sendiri. Jadi, selain tetap mengerjakan order dari Greenwoods, mereka juga bisa cari pekerjaan di developer lain. Dulu sebagai bawahan, sekarang mereka jadi mitra kerja. Keuntungan lain, karena banyak berinteraksi dengan developer lain, wawasannya berkembang dan desainnya makin matang. Beda jika mereka hanya jadi karyawan di sini. Karena diskusinya hanya dengan kami, pasti kurang berkembang. Kami puas melihat perkembangan mereka.

Kalau marketing apakah Anda memakai tenaga inhouse atau agen properti?

Dulu saya pakai agen propeti. Tapi karena mereka tidak digaji perusahaannya, akhirnya tiap hari datang seenaknya dan berpakaiannya pun sesukanya. Saya tidak bisa menegur karena bukan karyawan Greenwoods. Akhirnya sampai sekarang semua proyek kami dipasarkan inhouse marketing.

Bagaimana respon pasar terhadap apartemen Jasmine Park?

Kalau lihat NUP (nomor urut pemesanan) cukup bagus, sudah mencapai 30 persen, karena harga kami mulai dari Rp200 jutaan per unit. Konsumennya kebanyakan dosen dan mahasiswa Institut Pertanian Bogor (IPB). Terus terang itu di luar ekspektasi kami, karena Jasmine Park berada dekat terminal Laladon yang masih beberapa kilometer dari kampus IPB  Dramaga. Awalnya kami lebih mengandalkan pasar masyarakat sekitar dan para investor karena lokasinya hanya 500 meter dari jalur tol Bogor Outer Ring Road (BORR). Ternyata lokasi kami yang berada di antara kampus IPB dan pusat kota Bogor itu menjadi daya tarik mereka (sivitas akademika IPB). Mau kampus dekat, ingin ke pusat kota juga tidak seberapa jauh. Pembangunannya belum dimulai. Kami masih memproses IMB-nya. Salah satu syaratnya  mengurus izin lingkungan. Lokasi apartemen persis bersebelahan dengan perumahan dosen IPB. Jadi, waktu melakukan sosialisasi, karena semuanya dosen, kami seperti disidang. Pertanyaan-pertanyaan mereka ilmiah sekali. Untungnya mereka tidak hanya mencecar dengan pertanyaan, tapi juga memberikan solusi agar pembangunannya lebih sustainable. Pengalaman yang sangat menarik.

Untuk membesarkan perusahaan modal Anda dari mana?

Tahap awal saya mengembangkan tanah-tanah milik orang tua itu. Jadi partner saya yang pertama adalah orang tua. Waktu itu orang lain hampir tidak mungkin diajak kerjasama karena saat memulai usaha umur saya baru 24 tahun, belum punya pengalaman lagi di bisnis properti.  Tapi belakangan beberapa kali bekerjasama dengan pemilik modal khusus untuk mendanai proyek-proyek yang butuh modal cukup besar.

Anda masih muda tapi kelihatan sangat konservatif?

Ini mungkin ada kaitannya dengan latar belakang pendidikan. Master saya di bidang risk management. Jadi dalam menjalankan bisnis saya selalu melihat resiko-resikonya dulu. Akhirnya cenderung konservatif. Beda dengan developer lain seusia saya yang menjalankan bisnis lompat-lompat, ekspansi ke sana ke mari. Menurut saya tidak bisa begitu. Membangun kredibilitas itu tidak bisa instan, butuh waktu dan pembuktian. Jadi kita sendiri yang harus hati-hati. Apalagi, regulasi di Indonesia masih enak, kita bisa jual properti ketika masih dalam bentuk gambar (indent) dan uang konsumen yang kita terima bisa langsung diputar, tidak dimasukkan ke dalam rekening penampungan (escrow account). Rumah mulai dibangun pondasinya pun bank sudah mulai mengucurkan kredit.

Yang di Australia?

Akhir 2015 kami mulai kecil-kecilan mengembangkan properti di Melbourne. Kami ingin membiasakan diri bagaimana menjalankan bisnis properti dengan standar seperti di negara-negara maju. Di sana konsumen kasih uang muka 10 persen. Developer tidak boleh sentuh uang itu dan harus membangun proyeknya sampai jadi (dengan dana sendiri). Developer juga tidak boleh bangun sendiri, tapi harus pakai jasa kontraktor berlisensi. Begitu pula pemasarannya, harus pakai agen properti resmi berlisensi. Agen properti harus berada di tengah-tengah, menjembatani kepentingan konsumen dan developer, membantu konsumen mencarikan notaris untuk transaksi hingga membantu melakukan serah terima dari developer ke konsumen. Sangat profesional, kepentingan konsumen dilindungi banget.

Proses pengajuan izinnya di Australia mudah atau susah?

Mudah. Di sana perizinannya sudah baku dan dilaksanakan secara obyektif. Spesifikasi bangunan yang akan kita pakai juga sangat diperhatikan, semua harus dirinci sedetil-detilnya. Contoh jendela. Akan diletakkan di mana, menghadap ke mana, berapa ukurannya, apa warna kusennya, apa bahan kusen yang dipakai, apa jenis dan warna kacanya, dan lain-lain, semuanya sudah harus selesai didiskusikan konsultan kita dengan instansi yang berwenang sebelum proyek dilaksanakan. Nanti saat pelaksanaan juga ada tim yang melakukan pengawasan secara berkala ke lapangan. Jadi siapapun developernya, kualitas bangunan yang dihasilkan sama.

Jadi  sebagai developer di Australia pekerjaan Anda ringan sekali?

Betul. Tugas kami sebagai developer membeli lahan, mengurus perizinan, pekerjaan administrasi, dan mencarikan pendanaannya. Mengurus perizinan pun dibantu konsultan. Makanya kami hanya menempatkan dua staf di sana. Untuk koordinasi dengan staf di sana dan memantau progress pembangunannya, kami manfaatkan kemajuan teknologi informasi.

Seberapa besar proyek Anda di sana?

Proyeknya kecil. Tahap pertama ini untuk mencari pengalaman dulu. Proyeknya berbentuk apartemen empat lantai 13 unit di atas lahan 800 m2. Harga satu unit apartemennya termurah 350 ribu dollar Australia atau sekitar Rp3,5 miliar. Progres penjualannya bagus. Tidak cepat tapi juga tidak lambat.

Proyek Greenwoods lain yang kini juga dalam tahap desain dan pengurusan perizinan adalah Aeroville Sepatan (4 ha) berisi total 260 rumah dan ruko, Greenwoods Adventure Mall (61.000 m2) yang akan dibangun secara terpadu dengan water park dan business hotel di Pondok Cabe, Tangerang Selatan, serta yang paling besar proyek terpadu Greenwoods City Serpong (9,3 ha) yang akan berisi apartemen, kampus perguruan tinggi, sekolah, shopping mall, gedung perkantoran, komplek ruko, dan lapangan sepak bola.

 

Biodata

Nama: Okie Omanto

Tempat dan Tanggal Lahir : Jakarta, 30 July 1980

Rumah : Kemang, Jakarta Selatan

Status : Menikah dengan dua anak

Pendidikan Formal:

1987-1992 SD Charitas, Jakarta Selatan

1992-1995 SMP Pangudi Luhur, Jakarta Selatan

1995-1998 SMA Pangudi Luhur, Jakarta Selatan

1998-2002 Bachelor of Business in Economics & Finance, RMIT University, Melbourne (Australia)

2002-2004 Master of Science in Risk Management, University of New South Wales, Sydney (Australia)

Organisasi:

Realestat Indonesia (REI)

Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (AREBI)

Asosiasi Pengembang Perumahan Seluruh Indonesia (APERSI)

Gabungan Perusahaan Konstruksi Nasional Indonesia (GAPEKSINDO)

Australian Alumni Association

Persekutuan Doa Usahawan Katolik Indonesia (PERDUKI)

 

Sumber : Majalah Housing Estate

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan