Begini Pembiayaan Pemilikan Rumah Secara Syariah

Rabu, 16 Mei 2018 | Penulis: Yoenazh Khairul Azhar

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta - Pembiayaan pemilikan rumah (PPR) syariah atau kredit pemilikan rumah Islamic banking (KPR iB) menganut konsep transaksi jual beli dalam membiayai pembelian rumah, bukan peminjaman uang seperti di bank konvensional.

kpr syariah cimb niaga

Prinsip transaksi jual beli itu dituangkan dalam bentuk akad yang berbeda-beda. Antara lain murabahah (jual beli), musyarakah mutanaqishah (MMQ) atau pemilikan bersama (diminishing partnership), ijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) atau pembiayaan sewa-hibah (financial lease), istisna walmurabahah (pesan dulu, transaksi jual beli kemudian) dan lain-lain.

Setiap jenis akad memiliki plus minus menyangkut ujrah atau margin yang dikenakan bank serta jangka waktu atau tenor pembiayaannya. Jadi, konsumen atau debitur bisa memilih sesuai dengan kebutuhannya masing-masing.

Yang paling simpel akad murabahah. Perhitungannya seperti sistem bunga flat pada kredit konvensional. Hanya saja marginnya cenderung tinggi dibanding bunga KPR konvensional, fixed (tetap) selama periode pembiayaan. Misalnya, kalau marginnya disepakati 10 persen per tahun, sampai pembiayaan lunas margin itu tidak berubah apapun yang terjadi.

Kalau marginnya cukup rendah, tenornya pendek saja, misalnya hanya lima tahun. Dampaknya, cicilan pembelian rumah jadi besar yang sulit dijangkau kebanyakan konsumen.

Selain karena sumber dana pembiayaan bank syariah yang masih mahal, misalnya karena nasabah penabung meminta margin bagi hasil yang besar, di Indonesia yang ekonominya cenderung masih fragile, margin fixed itu berisiko bagi bank sehingga harus di-cover dengan pengenaan margin yang tinggi atau tenor pembiayaan yang pendek.

Perhitungan margin akad murabahah simpel. Misalnya, harga rumah Rp130 juta. Bank akan membelikan rumah itu dan menjualnya kepada konsumen. Karena konsumen hanya mampu membayar katakanlah Rp30 juta tunai (sebagai uang muka), sedangkan sisanya Rp100 juta dilunasi secara mencicil, bank pun mengenakan ujrah atau margin, katakanlah Rp50 juta atau 50 persen selama lima tahun (60 bulan). Dengan demikian konsumen membayar sisa harga rumah secara mencicil ke bank Rp2,5 juta/bulan (Rp100 juta+ujrah Rp50 juta : 60 bulan).

Salah satu varian akad murabahah itu adalah istisna walmurabahah. Konsep dan sistem perhitungannya sama. Bedanya istisna walmurabahah digunakan untuk membiayai pembelian rumah inden (masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian). Jadi, akad atau transaksi antara konsumen dan bank yang memberikan pembiayaan baru dilakukan setelah rumahnya jadi.

Nah, supaya margin PPR syariah bisa setara dan fleksibel mengikuti margin pasar seperti bunga KPR konvensional dan bank juga bisa leluasa memberikan margin promo fixed selama beberapa tahun pertama, serta tenornya bisa panjang, bank-bank pun menawarkan akad MMQ dan IMBT.

Akad IMBT menganut prinsip kontrak sewa-hibah. Cicilan pembiayaan terdiri dari harga rumah plus ujrah atau margin sewa. Agar margin sewa lebih ringan, penyewa (debitur) menyetor uang muka sewa, misalnya 15 persen. Serupa dengan akad murabahah, bila debitur menginginkan sebuah rumah, bank akan membelikannya. Hanya, di sini rumah tidak langsung dijual kepada konsumen tapi dibuatkan kontrak sewa-hibah selama periode tertentu.

Kontrak sewanya senilai harga rumah dikurangi uang muka sewa ditambah ujrah yang disepakati). Pembayaran sewa secara mencicil selama periode kontrak dengan janji pada akhir periode kontrak, kepemilikan rumah dialihkan (hibah) kepada debitur.

Karena merupakan kontrak sewa, margin sewa bisa ditinjau berkala (naik atau turun) mengikuti fluktuasi margin sumber dana di pasar dan kesepakatan bank dengan debitur. Sebab itu marginnya bisa fleksibel dan tenor pembiayaannya bisa lama seperti KPR konvensional.

Akad MMQ juga ada unsur sewa menyewanya dan karena itu ujrah-nya juga bisa fleksibel dan periode pembiayaan bisa panjang. Bedanya pada akad MMQ rumah yang disewakan dimiliki bersama. Jadi, bank dan debitur membiayai bersama pembelian rumah dengan porsi pemilikan (share) bank lebih besar, misalnya 80 atau 85 persen, debitur 15 atau 20 persen (berupa uang muka sewa).

Rumah kemudian disewakan selama periode tertentu (misalnya 15 tahun) dan hasilnya dibagi secara proporsional sesuai share masing-masing. Penyewa rumah bisa debitur sendiri. Debitur menyetor hasil sewa yang menjadi haknya ke bank untuk membeli share bank secara bertahap hingga 100 persen selama tenor yang disepakati, sehingga pada akhir periode kontrak rumah menjadi miliknya.

Contoh, harga rumah plus margin katakanlah Rp100 juta, bank membiayai Rp85 juta, debitur Rp15 juta. Rumah disewakan Rp1 juta/bulan. Penyewanya debitur sendiri. Sebanyak Rp850 ribu dari hasil sewa itu menjadi hak bank, Rp150 ribu hak debitur. Bagian yang Rp150 ribu yang menjadi hak debitur itu dibayarkannya ke bank untuk memperbesar share-nya sehingga pada akhir kontrak share bank pada rumah menjadi nol, dan rumah pun menjadi milik debitur.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan