Ishak Chandra: Asing Tidak Hanya Bawa Duit ke BSD

Rabu, 4 Jul 2018 |

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Housing-Estate.com, Jakarta - BSD City (6.000 ha) adalah proyek ikon Sinar Mas Land (SML). Areal pengembangannya mencakup kawasan Serpong di Kota Tangerang Selatan (Banten), sampai ke wilayah Kabupaten Tangerang dan Kabupaten Bogor (Jawa Barat). Seperti proyek properti lain, BSD City yang dibesut melalui PT Bumi Serpong Damai (BSD) Tbk juga merasakan kelesuan pasar empat tahun terakhir.

sosok chandra ishak

 

Namun, tahun lalu BSD tetap mampu mencatat penjualan (marketing sales) Rp7,23 triliun atau meningkat 13 persen dibanding 2016 yang Rp6,3 triliun, dengan penyumbang terbesar (60–70 persen) BSD City. Kiatnya, mengundang investor asing selain melansir klaster-klaster rumah tapak dan apartemen yang terjangkau kaum menengah, serta menggelar promo besar seperti Price Amnesty (Oktober-Desember 2016), Price Lock (Oktober-Desember 2017) yang masing-masing menghasilkan penjualan Rp2 triliun, dan terakhir Easy Deal (Mei-Juli 2018) yang hasilnya belum diketahui.

Investor asing yang diundang SML bisa membeli putus lahan di BSD City dan mengembangkannya menjadi proyek properti, bisa juga bermitra dengan SML. Dua investor asing terbaru yang masuk ke BSD City tahun lalu adalah Country Garden (China) dan konsorsium Mitsubishi (Jepang), mengembangkan apartemen menengah dan klaster rumah tapak mewah. Sebelumnya sudah lebih dulu masuk Hong Kong Land serta Tokyu Land dan AEON dari Hong Kong dan Jepang.  

BSD City sendiri sampai 2017 sudah membebaskan sekitar 5.200 – 5.300 ha lahan dari izin lokasi 6.000 ha. Dari jumlah itu yang sudah dikembangkan sekitar 2.000 ha. Saat ini BSD City yang makin bertransformasi menjadi sebuah kota yang sesungguhnya dan pengembangannya mempengaruhi pasar properti di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), menyasar segmen menengah atas dan high end.

Dengan stok lahan yang masih sangat besar dan terus meningkat nilainya, ditambah posisi yang kian strategis karena akses yang kian banyak termasuk rencana pengembangan transportasi massal berbasis kereta mass rapid transit (MRT) Serpong–Jakarta, serta pasar yang berubah, bagaimana BSD City dikembangkan ke depan? Ishak Chandra, Chief Executive Officer (CEO) Strategic Development & Services Sinarmas Land, menjelaskannya kepada Yoenazh Khairul Azhar dan Joko Yuwono dari HousingEstate beberapa bulan lalu.

 

Bagaimana hasil Price Lock?

Sampai Oktober 2017 tercapai Rp1,5 triliun mencakup sekitar 850 unit rumah (dan apartemen) dari target Rp2 triliun untuk 1.000–1.100 rumah (target Rp2 triliun itu akhirnya diklaim berhasil dicapai, Red). Yang paling laku rumah seharga Rp800 juta sampai Rp1,5 miliar per unit. Ada beberapa proyek (klaster hunian) yang penjualannya langsung booming setelah adanya Price Lock. (Kalau Price Amnesty memberikan diskon harga 10–20 persen untuk pembelian semua produk properti Sinarmas Land di semua lokasi tergantung kapan pembelian dilakukan sepanjang Oktober–Desember 2016, di Price Lock konsumen cukup membayar uang muka 15 persen untuk pembelian properti hunian selama Oktober–Desember 2017 yang bisa dicicil 6–24 kali. Setelah itu cuti membayar sampai akhir 2019. Konsumen baru melunasi pembayaran 85 persen sisanya Januari 2020 pasca terbentuknya pemerintahan baru yang dipercaya sekaligus menjadi momen pemulihan bisnis properti. Pelunasan bisa langsung atau dengan KPR bank. Bila melunasi sebelum Januari 2020, konsumen mendapat bonus diskon lima persen. Khusus untuk properti ready stock atau sudah jadi dan/atau siap huni, Price Lock memberikan diskon harga 10–20 persen bila dibeli secara tunai atau dengan KPR ekspres tergantung waktu pembelian). Tapi, sebagian besar penjualan (BSD) tahun 2017 dari tanah (kepada investor asing). Kemitraan dengan asing itu akan kita lanjutkan. Asing lebih kita utamakan karena mereka membawa new idea, new concept, new customer, dan new network. Jadi, asing kita prioritaskan bukan hanya karena (mereka membawa) duit. Kalau duit, (investor) lokal juga bisa bawa duit. Mitsubishi itu divisi real estatenya besar, begitu pula Country Garden, one of biggest company in China. (Kehadiran mereka di BSD City) branding buat kita. Mereka (pengembang asing itu punya) cara mendesain, cara kerja, dan ide-ide baru. Jepang misalnya, selalu bagus kerjanya, China menekankan pada efisiensi. Satu tower (apartemen) satu tipe unit, sehingga lebih efisien (dan lebih terjangkau harga unitnya).

 

BSD City mau diarahkan ke mana dengan banyaknya akses dan infrastruktur baru yang dibangun atau akan dibangun di kawasan?           

Benar-benar jadi kota mandiri. Jadi, orang bukan hanya tinggal di BSD City tapi juga bekerja. Anak-anaknya juga bisa sekolah di BSD City, juga leisure dan lain-lain. Kita membangun kota, township, bukan sekedar perumahan.

 

Lebih untung mana dikembangkan sendiri atau dikerjasamakan untuk mewujudkan kota mandiri itu?

Pasti lebih untung dikerjakan sendiri. Tapi, perkembangannya jadi lebih lama. Kalau kita jalan, mitra jalan, akselerasinya akan lebih cepat, karena setiap orang punya keahlian di bidangnya masing-masing, juga punya pasar. Pasti lebih cepet dong pengembangan kotanya (kalau dikerjasamakan). Namanya juga kerjasama, tentu saja lahan yang kita kasih yang bagus-bagus. Kalau yang jelek-jelek, belum tentu mereka mau.

 

Berapa hektar lahan BSD City yang sudah dikembangkan?

Sekitar 2000 hektar. Sementara lahan yang riil sudah kita bebaskan sekitar 5.200–5.300 hektar dari SK (izin lokasi) 6.000 ha. Jadi, kita masih punya stok lahan 3.200–3.300 hektar yang belum dikembangkan.

 

Kenapa hanya BSD City yang terkesan bersemangat pengembangannya, sedangkan proyek besar Sinarmas Land yang lain seperti Grand Wisata (1.000 ha) Bekasi dan Kota Wisata (750 ha) di Bogor seperti adem ayem saja?

Karena suplai paling banyak memang dari BSD City. Kalau kita lihat demand (pasar) kan memang masih lebih banyak di Serpong dan sekitarnya. Mungkin proyek-proyek lain itu akan bagus dua tahun lagi (menyusul banyaknya pembangunan akses baru dan infrastruktur transportasi massal di kawasan).

 

Berapa harga tanah di BSD City saat ini?

Untuk residensial antara Rp9-15 juta per meter persegi (m2), komersial Rp15-20 juta. Lahan komersial pasti lebih tinggi karena lokasinya di jalan utama.

 

Kalau harga tanah BSD City sudah segitu, bagaimana mau meladeni pasar kaum muda yang sekarang makin membesar?

Naikin ke ataslah, bangun apartemen. Kita punya apartemen menengah Akasa Pure Living seharga mulai dari Rp500 jutaan per unit dan Casa de Parco yang harganya di atas itu untuk kalangan menengah.

 

Apakah layak orang tinggal di apartemen di BSD City tapi bekerja di Jakarta?

Tergantung dukungan akses dan infrastruktur transportasinya. Kalau dukungan infranya nggak jalan, ya nggak layak. Properti itu kan follow the infrastructure. Sejauh ini layak (karena BSD City didukung dua jalan tol dan jalur kereta komuter double track ke Jakarta). Banyak yang kerja di Jakarta, tinggalnya di BSD. Sekarang (selain membangun jalan tol baru (Serpong–Balaraja), kita juga sedang mengeskplorasi kemungkinan memperpanjang rute MRT dari Lebak Bulus (Jakarta Selatan) ke BSD.

 

Bagaimana menjelaskan unit tipe 60 m2 di Casa de Parco dibandrol Rp1 miliar, sementara  harga rumah tapak tipe 55/60 di klaster baru BSD City juga kurang lebih sama. Orang kan lebih baik memmilih rumah tapak?

Pasar apartemen dengan pasar rumah tapak ada yang bersinggungan, tapi sebenarnya beda serving purpose. Ada anak muda walau prepare beli rumah, lebih memilih apartemen. Mereka mikir, daripada gue punya rumah 50 meter tanah 60 meter, harga satu miliar, mending tinggal di apartemen dapet 60 meter dan lebih bergengsi. Sebagian orang mencari efisiensi, hunian yang lebih praktis. Dari sisi developer memang, pertimbangannya karena harga tanah sudah mahal, kita tawarkan apartemen supaya harganya lebih terjangkau. Tapi, dari sisi konsumen preferensi memilihnya bisa berbeda. Walaupun luasan dan harganya hampir sama, sebagian akan memilih apartemen karena pertimbangan tadi. Apalagi, lokasi apartemen lebih di sentra bisnis (yang banyak fasilitasnya), sedangkan klaster rumah tapak lebih di ujung. Mereka mikir, aduh daripada rumah di ujung lebih baik apartemen yang lebih di sentra bisnis karena lebih mudah ke mana-mana, lebih keren, lebih dekat ke berbagai fasilitas, tempat kerja dan lain-lain. Jadi, nggak selalu logikanya karena harga rumah tapak sekian, apartemen sekelas harus lebih murah. Apartemen di situ bukan substitusi tapi alternatif pilihan. Kecuali pasar benar-benar sudah nggak bisa (menjangkau harga rumah tapak di kawasan), baru kita tawarkan apartemen sekelas dengan harga lebih rendah. Itu baru namanya substitusi.

 

Lebih efisien mana tinggal di apartemen atau rumah tapak?

Dari sisi service charge pasti lebih mahal tinggal di apartemen karena maintenance-nya dan lain-lain pasti lebih tinggi, sekarang antara Rp20–40 ribu/m2. Jadi, apartemen 40 m2 aja service charge-nya udah Rp800 ribu–1,6 juta. Orang punya option (memilih antara rumah tapak atau apartemen sesuai preferensi masing-masing), tinggal hitung. Properti itu nggak bisa hitam putih juga, ada abu-abunya.

 

Saat bunga deposito sudah demikian rendah, kenapa orang berduit tetap tidak mau beli properti yang katanya yield-nya lebih tinggi?

Mereka wait and see. Properti itu bicara long term investment, tidak likuid. Mereka sangat memperhatikan situasi politik. Mereka melihat tahun ini ada pilkada serentak, tahun depan ada pemilu (legislatif dan presiden). Kalau sampai ada apa-apa, situasi tidak memuaskan, mereka jual propertinya akan lebih susah karena kan nggak likuid, nggak begitu saja bisa dijual. Mereka memperhitungkan risiko itu. Makanya Price Lock kita luncurkan untuk menjawabnya. Jadi, Price Lock adalah upaya mengulik pemilik duit agar tetap mau beli properti. Kalau kita kasih diskon 15 atau 20 persen, risiko yang 85 atau 80 persennya masih pada mereka. Mereka tetap harus bayar. Tapi, dengan Price Lock risikonya hanya 15 persen (berupa depe itu). Itu pun bisa dicicil. Yang 85 persen lagi nanti bayarnya awal 2020. Selain itu pemilik duit sudah punya banyak (koleksi properti). Mereka mau beli tapi cash-nya tinggal sedikit karena stuck di properti yang lama. Bisa habis duitnya (kalau beli). Sementara kalau properti lama itu dijual sekarang, harga lagi turun. Dengan Price Lock mereka bisa beli properti Sinar Mas Land (dengan duit yang terbatas itu) karena cukup bayar 15 persen, dicicil lagi. Dua tahun lagi (saat akan melunasi yang 85 persen), mereka bisa mulai menjual propertinya yang lama karena pasar mulai naik lagi (pasca terbentuknya pemerintahan baru).

 

Bagaimana situasi pasar tahun ini menurut Anda?

Masih sama dengan 2017 (BSD menargetkan marketing sales 2018 sama dengan pencapaian tahun 2017, yaitu Rp7,2 triliun). Nanti setelah pemilu baru akan naik lagi. Sudah biasa, setiap pemilu (legislatif dan presiden), sales growth kita turun 40 persen. Tapi, enam bulan setelah main election, siapapun yang terpilih, pasar akan menerima. Kalau presiden yang sekarang yang terpilih lagi, mestinya pasar lebih pede karena sudah melihat kerjanya. Kecuali tahun 2014 setelah terpilihanya Pak Jokowi, pasar tidak naik karena akhir 2013 Bank Indonesia melansir kebijakan (loan to value atau LTV) yang tidak favourable (terhadap bisnis properti) dengan mengetatkan penyaluran kredit untuk properti inden dengan alasan mencegah bubble (penggelembungan harga properti dengan dukungan kredit perbankan). Saya ikut mengingatkan supaya kebijakan itu tidak dikeluarkan, nanti bisa jadi problem, tapi tetap dikeluarkan. Beneran, properti yang booming sepanjang 2010–2013 langsung drop sampai sekarang. Saya 25 tahun di properti belum pernah melihat properti naiknya gila-gilaan seperti tahun 2010–2013, juga belum pernah melihat kelesuan pasar yang panjang seperti sekarang. BI harusnya mengerti, yang beli properti (menengah ke atas) itu pasti dia lagi dia lagi. Karena confident-nya yang tinggi terhadap pasar, yang punya Rp1 miliar supaya bisa beli tiga atau empat properti, pakai kredit bank. Itulah yang membuat properti jadi hot. Dan, itu hanya terjadi di kota-kota tertentu, tidak semuanya. Jadi, tidak seharusnya direspon dengan kebijakan LTV itu.

 

Menurut Ishak, ke depan pasar properti akan berubah mencari keseimbangan baru menyusul perkembangan pasar sepanjang tahun 2014-2019 ditambah perkembangan pesat dan cepat teknologi informasi. Orang makin banyak di kota, pasar makin didominasi kaum menengah dan milenial, sehingga pola investasi properti pun bergeser. Investor akan mencari properti-properti yang lebih kecil yang terjangkau kaum menengah itu.

“Untuk itu pengembang juga harus berubah, melakukan antisipasi, tidak merasa paling tahu. Kita harus berupaya memahami perubahan pasar itu, melakukan riset, mencari tahu kenapa konsumen harus membeli produk kita. Dan, itu sulit,” kata pria yang sudah berkecimpung di bisnis properti sejak tahun 1994 di Lippoland Development (Lippo Group) sebagai marketing executive sampai mencapai posisi asisten manager sales and marketing itu.

Tahun 1997 saat krisis moneter sarjana hukum UI ini loncat ke Soewarna Business Park besutan PT Sanggraha Dasamitra (joint venture Salim Group dengan Sojitz Corporation) menjadi marketing manager hingga general manager operation. Selain dengan Salim, Sojitz Corporation (Nissho Iwai dan Nichimen Jepang) juga bermitra dengan Sinarmas Land dalam pengembangan proyek kota baru dan kawasan industri di Jabodetabek seperti Kota Wisata dan Kota Deltamas.

Tahun 2010 Ishak yang pernah bekerja di Astra International (Auto 2000) sebagai management trainee dan sales exeutive (1991–1993) ini pindah ke SML. Semula sebagai direktur sebelum didapuk menjadi CEO Strategic Development & Services sejak Juli 2015. Jadi, sekarang sudah tujuh tahun pria yang mengambil pre-MBA dan MBA dari San Diego State University dan University of Central Arkansas (keduanya di Amerika Serikat) ini berkarir di SML.

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan