Pilih Tinggal di Apartemen atau Rumah Tapak? (1)

Jumat, 10 Agu 2018 | Penulis: Yoenazh Khairul Azhar

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Perbandingan seharusnya mencakup juga biaya yang tidak kasat mata (intangible).

Housing-Estate.com, Jakarta - Kemacetan lalu lintas yang kian parah, harga BBM dan biaya tol yang terus meninggi, isu lingkungan (penghematan energi dan reduksi emisi gas buang), kualitas hidup (stres dan minimnya waktu berkumpul dengan keluarga yang menurunkan produktifitas), kepraktisan, dan kelangkaan tanah adalah faktor-faktor yang mendorong makin banyak orang tinggal di apartemen di dalam kota ketimbang rumah tapak (landed house) di pinggiran (suburban).

apartemen

Dengan tinggal di apartemen, orang lebih dekat ke tempat kerja dan berbagai fasilitas umum, sehingga mengurangi mobilitas, konsumsi BBM, polusi, stres, dan konversi lahan terbuka menjadi bangunan. Lingkungan pun lebih terjaga, kualitas hidup warga kota meningkat. Karena itu sewindu terakhir developer seperti berlomba membangun apartemen. Total di Jakarta saja misalnya, sampai tahun 2020 akan ada hampir 200 ribu unit apartemen.

Kendati demikian secara keseluruhan, masih sedikit orang yang memilih tinggal di apartemen. Salah satu penyebabnya, image biaya hidup di apartemen (service charge atau biaya pengelolaan, biaya listrik, air dan lain-lain) yang tinggi dibanding rumah biasa di suburban, selain keterbatasan ruangnya. “Biaya yang harus ditanggung penghuni apartemen sulit dibuat rendah karena karakterisitik apartemen itu sendiri,” kata Ferry Salanto, Associate Director Colliers International Indonesia, perusahaan konsultan dan manajemen properti yang banyak mengelola apartemen di Indonesia.

Biaya listrik dan air

Biaya listrik misalnya, mau tak mau jauh lebih tinggi karena hampir semua yang ada di apartemen butuh listrik baik infrastruktur seperti lift, maupun benda atau fasilitas bersama seperti ruang pertemuan, koridor, kolam renang, taman, area parkir, dan lain-lain. Biaya itu harus dibayar penghuni secara tanggung renteng, dan tidak mungkin ditekan untuk penghematan karena menyangkut keamanan dan kenyamanan berhuni di apartemen. Tidak seperti rumah biasa, di apartemen ratusan sampai ribuan orang tinggal di satu bangunan yang sama. Karena itu keamanannya tidak bisa ditawar.

Penghuni unit juga tidak mungkin menghuni apartemennya tanpa AC yang juga perlu listrik besar. Begitu pula air, pasti lebih mahal karena memanfaatkan suplai air PDAM. Air itu perlu pompa besar dengan daya listrik tinggi untuk memompanya ke setiap lantai dan mengalirkannya ke unit-unit apartemen. “Di rumah biasa, kalau tidak ada air PDAM, kita masih bisa nyedot air tanah,” ujarnya.

Biaya keamanan

Pendapat senada diutarakan Theresia Rustandi, Corporate Secretary PT Intiland Development Tbk, salah satu perusahaan properti besar yang banyak mengembangkan apartemen di berbagai kota. Ia memberi contoh keamanan dan kebersihan. Di klaster rumah tapak di komplek perumahan, satu shift diisi 1-2 petugas keamanan ditambah beberapa petugas kebersihan mungkin sudah cukup, di apartemen tidak bisa.

“Perlu banyak petugas untuk mengontrol keamanan, lift, fasilitas, menjaga gerbang, lobi, area parkir, menangani sampah, merawat taman, kolam renang, ruang pertemuan, menjaga kebersihan, dan lain-lain. Tidak bisa ala kadarnya seperti di perumahan karena bisa menimbulkan masalah besar,” jelasnya.

Memang, di atas kertas makin banyak unit apartemen, makin kecil biaya yang ditanggung setiap pemilik. Tapi, di pihak lain kian banyak unit apartemen dan penghuninya, makin besar pula kebutuhan infrastruktur dan fasilitasnya.

Harus selalu sharing

Wulan Suling, staf sebuah perusahaan PR agency misalnya, yang menghuni apartemen dua kamar seluas 50 m2 di Pakubuwono Terrace, Jl Ciledug Raya, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, setiap bulan membayar service charge Rp700 ribu ditambah biaya listrik dan air Rp500–700 ribu. Apartemen yang dibeli Rp500 juta itu mulai dihuninya tahun 2015. Bandingkan dengan iuran pengelolaan lingkungan (IPL) di klaster rumah menengah atas yang hanya Rp500–800 ribu per bulan. Tagihan listrik dan airnya pun jauh lebih rendah untuk luas hunian yang jauh lebih besar.

Ekonom Aviliani yang pernah menghuni unit dua kamar seluas 64 m2 di sebuah apartemen di kawasan Permata Hijau, Jakarta Selatan, misalnya, tahun 2010 pindah ke sebuah rumah tapak yang lima kali lebih luas di sebuah perumahan, tidak jauh dari lokasi apartemen tersebut karena tidak tahan dengan biaya pengelolaannya. “Service charge-nya saja (waktu itu) Rp15.000 per meter (m2) per bulan. Sementara di perumahan ini dengan luas rumah jauh lebih besar cuma Rp375 ribu,” katanya kepada HousingEstate beberapa waktu lalu.

Yang juga membuat orang masih malas tinggal di apartemen, ukuran unitnya yang umumnya lebih kecil dibanding rumah tapak. Dengan luas terbatas, penghuni tidak leluasa menata ruangnya, beraktifitas dan menerima kerabat. Lucy Rumantir, Direktur Savills Indonesia, perusahaan konsultan properti lain di Jakarta, menjelaskan, tinggal di apartemen memang menuntut orang bersikap rasional, terukur dan terencana. Yang diadakan di apartemen hanya yang diperlukan. Kebiasaan membeli apa saja tidak bisa diterapkan. Barang yang tidak perlu harus diapkir atau diberikan kepada yang lebih membutuhkan. Menambah koleksi mobil juga harus dipikirkan dulu tempat parkirnya.

Menerima kerabat pun tidak bisa semaunya. “Untuk bertamu atau menumpang, kerabat dekat pun harus minta waktu dulu. Sebelum masuk ke apartemen, di lobi dia diperiksa dan ditanya satpam,” katanya. Jumlah yang menginap juga dibatasi. Interaksi di dalam apartemen tidak bisa seenaknya. Di apartemen semua beban fisik dan aktifitas harus terukur. Anda dan kerabat misalnya, tak bisa ngobrol meriah sambil tergelak-gelak sampai larut malam karena bisa mengganggu tetangga kiri-kanan dan atas-bawah.

Bahkan, memasak pun tak bisa suka-suka tapi perlu dipikirkan menunya yang kira-kira tidak akan membuat tetangga pusing mencium aromanya. Artinya, apapun yang Anda lakukan harus selalu di-sharing dengan penghuni lain. Semua itu bisa membuat teman atau kerabat dekat enggan berkunjung. “Di rumah biasa justru lebih privat, karena kita tak harus selalu sharing sama tetangga,” jelasnya. Kondisi tinggal di apartemen seperti itu masih sukar diadopsi budaya kebanyakan orang Indonesia.

Betulkah lebih mahal?

Kendati demikian, Ferry berpendapat, faktor budaya itu secara bertahap bisa diatasi atau diubah dengan edukasi atau dipaksa oleh regulasi dan keadaan. Populasi kota yang kian padat pada akhirnya akan membuat orang tidak punya pilihan lain kecuali tinggal di apartemen. “Misalnya, karena harga tanah sudah demikian tinggi untuk membangun rumah tapak termasuk di pinggiran kota,” ujarnya.

Apalagi, biaya tinggal di apartemen sebenarnya justru lebih rendah dibanding di rumah biasa di pinggir kota dengan asumsi lokasi tempat kerja sama. Untuk itu yang dibandingkan jangan hanya biaya pengelolaan, listrik dan air, tapi juga semua biaya yang terkait termasuk biaya transportasi. Misalnya, biaya transportasi tinggal di rumah biasa di pinggir kota bisa jadi lebih besar karena anda harus berganti kendaraan umum sekian kali, atau membayar biaya BBM, jalan tol dan biaya perawatan mobil lebih banyak bila menggunakan kendaraan pribadi. Pemerintah atau developer sendiri belum pernah melakukan studi detail mengenai hal itu. Tapi, contoh sederhana berikut ini mungkin bisa menjadi ilustrasi.

Tempat kerja: Pusat bisnis Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta Selatan
Hari kerja: 22 hari/bulan
Harga BBM (asumsi): Rp9.500/liter (Pertamax)
Sarana mobilitas: Mobil pribadiHunian: apartemen tipe 70 m2 dua kamar sekitar 5 km dari tempat kerja (10 km pp/hari atau 220 km/bulan)

  • Service charge dan sinking fund katakanlah Rp15.000/m2 atau Rp1.050.000/bulan
  • Karena lebih lancar mencapai kantor, konsumsi BBM diasumsikan lebih irit (1 liter = 7 km) sehingga biaya BBM = (220:7) x Rp9.500/liter = sekitar Rp298.000/bulan
  • Karena mobilitas lebih lancar, biaya perawatan kendaraan juga diasumsikan lebih hemat, katakanlah hanya Rp3 juta/tahun atau Rp250.000/bulan
  • Biaya listrik 2200 VA dan air diasumsikan Rp700 ribu per bulan

Rumah tapak tipe 90/90 tiga kamar di klaster perumahan yang berjarak sekitar 15 km dari tempat kerja (30 km pp/hari atau 660 km/bulan).

  • Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) Rp400.000 per bulan
  • Karena mengalami kemacetan lalu lintas setiap hari, konsumsi BBM diasumsikan lebih boros (1 liter = 6,5 km) sehingga biaya BBM menjadi (660:6,5) x Rp9.500/liter = sekitar Rp965.000/bulan
  • Karena kemacetan, biaya perawatan kendaraan diasumsikan lebih tinggi, katakanlah menjadi Rp3,3 juta/tahun atau Rp275.000/bulan
  • Ada juga biaya jalan tol yang diasumsikan Rp30.000/hari pp atau Rp660.000/bulan
  • Biaya listrik 2200 VA dan air diasumsikan hanya Rp400 ribu per bulan

Dari contoh itu terlihat, dengan memasukkan komponen biaya transportasi, biaya tinggal di rumah biasa di pinggir kota justru lebih mahal dibanding di apartemen di dalam kota. Itu belum menghitung biaya tidak langsung seperti kehilangan banyak waktu dan energi di jalan sehingga waktu berkumpul dengan keluarga lebih sedikit, dan kemungkinan anda lebih gampang sakit atau stres.

Menurut Ruslan Prijadi, pengajar real estate dan ekonomi perkotaan di FEUI, pilihan antara tinggal di apartemen di dalam kota atau rumah biasa di pinggir kota memang ditentukan banyak faktor. Warga urban muda yang rasional, sibuk, mobile, sangat menghargai waktu, seharusnya memilih apartemen. Pasalnya, meskipun luasannya lebih kecil, desain apartemen serba kompak dan praktis dengan keamanan dan privasi lebih tinggi. Semua tetek bengek hunian sudah ditangani manajemen profesional. Penghuni tinggal mengurus unitnya masing-masing.

Fasilitas apartemen juga komplit. Ada halaman, taman, kolam renang, area parkir, dan lain-lain meskipun milik bersama. Kedekatan apartemen dengan berbagai tempat kerja dan aneka fasilitas publik juga membuat penghuni lebih rileks dan tidak gampang sakit sehingga lebih produktif. Waktu berkumpul dengan keluarga pun lebih banyak. Bagi pasangan muda, itu penting karena anak-anaknya masih kecil dan perlu banyak perhatian. “Biaya intangible ini seharusnya juga diperhitungkan (dalam memilih antara rumah tapak atau apartemen),” katanya dalam sebuah perbincangan beberapa waktu lalu.

Bersiasat di rumah tapak

Sebaliknya bagi yang belum bisa mengadopsi gaya hidup rasional dan efisien ala apartemen, dan belum menganggap tinggi nilai waktu, mungkin tetap akan memilih rumah biasa di luar kota. Mereka akan mensiasati persoalan transportasi dengan, misalnya berganti mobil yang lebih irit, berlangganan tol, mencari rute yang lebih ringkas ke tempat kerja, beralih memakai sepeda motor atau naik angkutan umum. Preferensi pribadi seperti banyak anak dan kerabat, kedekatan rumah dengan kediaman kerabat, atau tempat kerja istri dan sekolah anak, serta pertimbangan terhadap nilai aset juga akan ikut mempengaruhi.

Rumah tapak juga lebih besar dengan kaveling tanah dan halaman sendiri. Lingkungan sosialnya pun lebih luas dan bisa lebih akrab. Perawatan rumah biasa memang juga lebih banyak dan cenderung tidak efisien karena banyak ruang yang sebenarnya tidak perlu. Tapi, biaya-biaya itu bisa ditutupi oleh kenaikan nilai rumah yang tinggi. Sebaliknya harga sewa apartemen bisa 2–3 kali lipat rumah tapak tapi kenaikan nilai jualnya jauh lebih rendah.

“Apartemen memang lebih laku disewakan. Tapi setelah dikembalikan penyewa, kita perlu banyak memperbaikinya. Sementara kalau tidak ada penyewa, apartemen jadi beban karena kita tetap harus bayar service charge. Kenaikan nilai jualnya juga kecil. Kalau dijual, harganya sama dengan nilai duit waktu apartemen dibeli,” kata Aviliani. Terakhir, ada juga pengaruh gengsi. Unit apartemen seluas apapun, agak sulit dibanggakan kepada khalayak. Sebaliknya rumah tapak lebih mudah dipamerkan sebagai simbol sukses. Sekarang terpulang pada anda mau memilih yang mana.

Testimoni Sejumlah Penghuni Apartemen

Lihat tampilan baru di housingestate.id

Ikuti update berita properti terbaru. Follow
Beri Tanggapan